房地产市场持续调整，不少房企去年承受着较大压力。行业经历多重挑战后，随着支持政策逐步落地，市场预期向好，行业逐步回归健康发展。
面对这样的市场形势，新城控股积极应对，采取一系列富有成效的措施，保证了公司经营的稳健有序。作为示范性房企，新城控股保持双轮驱动战略聚焦，在确保财务安全的前提下持续发展。
2022年，新城控股实现销售额1160.49亿元，在“有回款的销售、有归集的销售”策略指导下，公司2022年实现回款金额1329亿元，回款率、归集率位于行业前列。
报告期内，新城控股积极响应政府“保交楼、保民生”要求，落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，将资源尽全力向保交付项目倾斜。经过一年的不断奋进，公司共实现241个批次、共计13.1万套房源的交付。
业内人士认为，新城控股在地产开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力，其商业运营在规模上所具备的先发优势，与地产开发的稳健运营，这两者之间共同形成了护城河，为公司穿越周期提供了重要的保障。
就今年的安排，在开发板块，新城控股2023年将围绕“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，全力以赴完成保交付目标；在商管领域，2023年新城商业正式启动深度运营战略模式升级，回归商业本质。
值得一提的是，相关部门今年三月发布通知，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
这是首次将REITs项目申报涵盖商业地产领域，对于商业地产公司而言意义重大。若该政策得以落地，作为双轮驱动代表性公司，新城控股有望获益，其未来的发展更加值得期待。
经营性现金流连续五年为正
在充满挑战、极为艰难的2022年，新城控股确保了现金流安全，并实现了盈利。
新城控股2022年年报显示，公司2022年实现营收1154.57亿元，实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元。期内，公司整体毛利率保持稳定，为20.03%。
通过关键节点冲刺等方式，新城控股紧抓销售，并强化了对销售回款管理的力度。
据新城控股2022年年度报告，公司2022年实现销售额1160.49亿元，销售面积1191.52万平方米。中指院发布的2022年全国房企销售排行榜显示，新城控股2022年销售额位列第19名，销售面积居第13位。
报告期内，公司实现1329亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率115%（按全口径回笼/全口径签约计算）。
截至报告期末，公司总资产达4579.07亿元。此外，截至报告期末，新城控股共有295个子项目在建，总建筑面积达5367.22万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积达到2913.60万平方米（含合联营项目），提前锁定未来业绩。
稳定的销售业绩，为新城控股增厚现金流安全垫，奠定了扎实的基础。
截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。
基于安全可控的财务结构，新城控股在偿债方面坚守底线思维，继续压降有息负债，进一步优化债务结构。
截至2022年年末，新城控股期末融资余额为712.7亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司联营合营权益有息负债大幅降至60.62亿元，较2022年半年度继续压降30.82亿元。
根据资金及债务到期情况，新城控股做好相应排布，确保每一笔债务得以提前或到期偿付，向资本市场展现了公司良好的信用和长远发展的信心。2022年，新城控股已偿还境内外公开市场债券127.91亿元。
加强资金回笼、优化债务结构之际，新城控股还积极争取在公开市场融资。作为示范房企，获得监管机构和资本市场认可的新城控股在融资端不断获得突破。
2022年5月，新城控股通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据；6月，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，这是彼时房企首笔无增信措施的美元债。
同年9月和12月，在中债增全额担保支持下，新城控股分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平；12月，公司150亿元中票注册额度正式获批，同时获得多家银行意向授信额度支持，融资渠道保持畅通。
融资成本方面，据平安证券研究报告，截至2022年年末，新城控股整体平均融资成本6.52%，同比下降5个BP。
步入2023年，在多项利好政策支持下，房企再融资环境出现回暖迹象。今年3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元；其中，24亿元将用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目，保障项目交房周期和质量。
商业运营总收入首超百亿
稳销售、拓融资、持续保持公司财务安全的同时，在商业领域已拥有先发规模优势和综合运营实力的新城控股，仍在持续进阶。
2022年，新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略优势进一步奠定，商业对公司收益的贡献、商管业务占比持续提升，并贡献了稳定的现金流。
据新城控股2022年年报，期内，公司实现商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%；实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元，占公司营业收入的7.99%。
利润方面，新城控股商业物业出租及管理毛利率较高，商管板块毛利占公司整体毛利占比继续提升。年报显示，商管物业出租及管理业务期内毛利66.96亿元，占公司总毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%，物业出租及管理毛利率达72.6%。
另外，自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出，2022年年报显示，该比例为1.64倍。
市场持续承压背景下，这组运营数据仍维持在高位，不仅有助于新城控股抵御行业整体毛利率下行风险，也印证了公司不断提升的商业运营实力。
在市场低谷期，新城控股商业板块依然能够取得不错的成绩，与其此前展开的精准布局及有效管理不无关系。
在过去十年间，新城控股85%的吾悦广场布局于19个国家级城市群，覆盖了全国80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成了规模效应。
期内，新城控股完成15座吾悦广场开业，截至报告期末，公司在全国140个城市布局了194座吾悦广场。
而通过统筹商业资源、精准规划业态，公司引入国际、国内知名及潮流品牌，因地制宜地结合地方特色品牌，高度满足了地方商业需求，推动城市行业内容更新。截至报告期末，吾悦广场合作品牌的铺位多达2.8万家，合作品牌总数1.1万个，联发品牌57个，标杆品牌53个，多元品牌矩阵匹配商业需求。
2023年，新城控股计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。
为进一步进升商业板块运营效率，基于对当下商业地产行业格局及用户需求分析，新城商业2023年启动了深度运营战略模式升级。
据悉，深度运营核心是以用户思维为根本，通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容，提高吾悦广场服务能力和经营坪效，实现吾悦广场更大价值。与传统运营思路相比，深度运营致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。
随着深度运营这种具有更高效率的购物中心运营模式落地，新城商业的运营竞争力将进一步提升。分析人士指出，在2023年消费复苏的预期下，商业地产领域将迎来发展机会，公司商业运营收入增长可期，并将为新城控股实现更有质量的增长，提供更大的贡献。
扫一扫关注微信
