北京楼市政策放松空间进一步扩大。31日，北京住房公积金管理中心发布通知，优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准，并自2023年11月1日起施行。其中规定，家庭名下在京无住房、在全国范围内未使用过公积金贷款的，认定为首套住房公积金贷款。
“也就是说，北京公积金贷款将执行‘认房不认商贷’，家庭名下在京无住房的，将不看其是否有商贷记录，只要没有使用过公积金贷款，就可以认定为首套住房，享受首套房贷的首付比例和贷款利率。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对于通知内容分析称。
关荣雪表示，从本次新政来看，北京政策放松空间进一步扩大，由此前认房又认全国范围内的贷款记录（含商业贷款和公积金贷款），到现在不再考虑商业贷款情况，楼市政策在逐步放松，向购房群体释放了较为强烈的利好信号，降低购房成本，缓解居民购房压力，加速改善需求释放，有利于提振市场情绪。随着政策逐渐发酵，不排除接下来北京二手房挂牌房源及成交有望再度迎来上升期。
北京公积金执行“认房不认商贷”
据了解，此次政策，在满足居民刚性住房需求下，支持改善性住房需求，保持住房公积金的政策性和互助性，从认本地房、认全国公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款，下同）记录入手，优化住房套数认定标准。
公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况。具体来看，对于首套住房认定标准，通知指出，借款申请人（含共同申请人）在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款，下同）记录的，执行首套住房公积金贷款政策。二套住房认定标准方面，借款申请人在北京市有1套住房的；或在北京市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的；或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录的，执行二套住房公积金贷款政策。另外，借款申请人在北京市有2套及以上住房的或全国范围内已使用过2次公积金贷款的，不予公积金贷款。
北京住房公积金管理中心提醒称，按照现行政策，一是借款申请人在申请公积金贷款时，全国范围内不能有未还清的公积金贷款；二是对于离婚一年内的借款申请人按原政策执行差别化住房信贷政策，即离婚未满一年申请公积金贷款的，按二套住房贷款政策执行。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京商业贷款自9月1日起已经执行了认房不认贷，但公积金一直执行老标准，导致很多购房者混合贷款难度很大。最近上海等城市公积金贷款的套数认定标准相继调整，执行“认房不认贷”。所以市场对北京也微调政策有预期和需求。
关荣雪也表示，整体来看，北京政策仍采取边际放松的方式，市场对于北京政策松绑的预期较强，本次北京优化公积金政策，加大惠民力度，利好政策的持续出台无疑向市场传递了积极信号，改善市场情绪，同时这也意味着政策松绑从二线、三四线城市迈向更高能级的一线城市的格局在逐渐深入。
“公积金贷款的认定标准从过去的‘认房又认贷’，调整为认本地房、认全国公积金贷款记录。之前公积金贷款首套房贷，申请家庭必须是在北京无住房，而且无房贷记录才行。”张大伟如是说。
降低部分购房者购房成本不排除继续出台宽松政策可能
北京一位房产中介对财联社记者表示，公积金新政执行认定时点以2023年11月1日递交初审时间为准，如果已经面签的，需要撤贷重批，重新来面签（一站式业务撤贷无需客户业主到场）。
对于市场而言，张大伟表示，公积金贷款五年期以上首套房贷利率为3.1%，二套房贷为3.575%。现在北京商贷的首套房利率为4.75%，所以公积金政策宽松，有利于降低部分购房者的购房成本。
张大伟补充称，公积金首套房贷最高额度为120万元，如果是东、西城家庭，购买城六区之外的首套住房，贷款最高额度还可以上浮20万元，也就是140万元；如果是城六区家庭，购买城六区之外的首套住房，贷款最高额度可以上浮10万元，也就是130万元。公积金二套房贷的最高贷款额度只有60万元。不论是首套还是二套，对于购房者来说，公积金基本都需要和商贷混合使用。
“整体看，当下北京房地产在认房不认贷政策后，出现了短暂的市场上涨，但进入10月整体市场降温明显，这种情况下，需要出台更多的政策。其中包括首套房利率加点取消、限购政策微调等是市场主要关注的政策。”张大伟如是说。
“根据此前广州、上海的调整步伐，从‘认房不认贷’逐渐渗透到区域限购松绑，不排除北京接下来可能会继续出台宽松政策，有望迎来限购政策的局部松绑。”关荣雪表示。
据了解，10月16日，杭州优化调整房地产市场调控措施，缩减限购区域的同时，还调整了住房贷款政策。调整后，杭州限购区首套住房贷款最低首付款比例为不低于25%，二套住房贷款最低首付款比例为不低于35%。10月17日，上海成为首个实施公积金“认房不认贷”一线城市。此外，10月17日，海南省公告，对于拥有海南省户籍的居民家庭，贷款购买三亚市商品住房，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为25%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为35%。
10月20日，成都公积金实施“认房不认贷”。10月30日，郑州住房公积金管理中心发布关于住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。自2023年10月30日起，办理住房公积金个人住房贷款及组合贷款时，按照“认房不认贷”原则认定家庭住房套数，住房套数按照郑州市行政区域内的现有成套住房认定。
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