北京前三季度法拍房挂拍量明显增多

位于北京的燕莎盛世大厦90套房产再度流拍。

阿里资产拍卖网站日前发布的信息显示，天津市滨海新区人民法院委托该平台上拍卖的北京市西城区北三环中路23号楼90套房产流拍，其起拍价为5.25亿元，评估价为6.56亿元。

据悉，该拍卖标的90套房源位于燕莎盛世大厦，这已经是该拍卖标的第三次流拍。其首拍时间为2023年8月3日，起拍价6.5568亿元，最终流拍；第二次拍卖时间为8月27日，起拍价5.245亿元，也因无人竞买而流拍。

经历前两次流拍之后，该标的物于9月13日进入变卖阶段，变卖价格为5.245亿元，从变卖起始至结束，因无人出价，最终于11月12日流拍。

据了解，一旦同一标的房产司法拍卖流拍后，法院通常会在该司法拍卖平台上对标的进行变卖。不同于司法拍卖的竞价周期为48小时，变卖期长达60天，但变卖期间，有竞买人出价，变卖期会立即缩短为24小时竞价周期。

中指研究院高级分析师张晓飞表示，进入变卖阶段可以酌情降价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

“目前，该标的物变卖价格已经为评估价的80%，按规定只能选择以房抵债，否则法院将对抵押房产予以解除查封、冻结，并将房产退还被执行人；但对该房产可以采取其他执行措施，则除外。”张晓飞告诉记者。

据中指法拍数据库查询，燕莎盛世大厦这90套被查封拍卖房产为其中1层、3层至9层、8层，-1及-2层中的90套房产，包含商业用房45套，面积累计18352.14平方米；44个车位和1个545.94平方米自行车库。

据公告披露的已知瑕疵说明，标的物有查封，有抵押，部分房屋有租赁，部分房屋存在墙体位置变化；此外，还存在违建情况，是否会对房产过户产生影响，存在不确定性。

“从竞买人的角度上来考虑，起拍价5个多亿，且需要一次性付款，这本身是一个很高的门槛。在这此基础上，未来物业的修缮、更新可能还需要投入一定资金，因此总的投资金额会比较高。”合硕地产机构首席分析师郭毅告诉记者。

其进一步表示，燕莎盛世大厦已经经历了一个较长的使用周期，剩余的房产使用年限也相对较少，未来土地使用期满之后，可能还要支付比较昂贵的资金才能够继续使用，因此对于投资者而言，性价比不太高。

公开资料显示，燕莎盛世大厦位于马甸桥东北角，居马甸商圈核心商务区，该区域是北京较早形成的一批商圈。由于商圈形成较早，形成两极分化，老旧写字楼数量不少。

分析人士表示，燕莎盛世大厦最早入驻时间为2007年，与周边写字楼相比租金水平不高，因此其租金回报率也是受到投资者质疑的一个方面。

“受市场波动及2016年北京商办限购限贷的政策限制等因素影响，近年来北京部分商办物业的资产价值出现较大折损。相比较2016年之前，北京部分商办物业整体价值折损了约50%。”郭毅称。

“在物业价值前景不明确的情况下，未来的投入成本又高，加之回报周期过长，因此才会出现标的物流拍的现象。”郭毅补充道。

事实上，今年北京法拍房挂拍数量，明显增多。

中指法拍数据库显示，2023年前三个季度北京法拍市场挂拍各类法拍房源4913套，相比2022年的3158套增长了55.6%，各类法拍房源挂拍数量绝对值增加1755套。其中，法拍住宅房源2023年前3个季度挂拍2539套，相较于2022年同期增长533套，挂拍量增长26.6%。

成交方面，前三季度，北京各类法拍房源成交1820套，同比减少4.7%，成交绝对量上减少89套。而成交的住宅法拍房源1475套，较2022年同期1515套减少40套，成交量减少2.6%。

“整体来看，北京前三季度法拍市场各类房源挂拍量明显增多，成交量小幅放缓。”中指院分析师表示。