金融部门适度控制去杠杆节奏 2022年房企融资"柳暗花明"

2022年房企融资政策不断转变。

尽管上半年金融部门针对保交楼、房地产项目收并购及示范房企发债出台部分利好政策，但行业融资情况未得到根本性改善，大部分民企公开市场融资处于停滞状态，部分财务较为稳健的房企也开始出现资金问题，房企信用风险集中暴露。

直至11月，为支持房企融资，金融部门三箭齐发，打出一套政策组合拳，一定程度改善了房地产企业的资金面，行业融资政策迎来转折点。

“随着房企整体融资环境进一步改善，优质民企将明显受益，短期融资输血将有助于帮助优质民企恢复经营造血功能，而问题房企仍将有序出清。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示。

不过杨科伟认为，房地产去杠杆、严防房地产过度金融化、泡沫化的主基调并未改变，但在此过程中，相关部门适度控制去杠杆节奏，最终目标是让楼市实现软着陆。

房企融资政策逐步放松

自2022年3月开始，受房企信用风险持续发酵等因素影响，各部委开始针对房企融资频繁发声，重点支持房地产企业合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目，防范化解房地产企业风险为主。

其中，3月16日国务院金融委在会议上表示，对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。同日，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等多部委也密集表态，主要围绕强化并购贷款业务，加快不良资产出清等方面，一定程度上释放了对房地产的利好信号。

5月，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城控股5家民企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券，同时创设机构还将发行包括CDS或CRMW在内的信用保护工具。

8月16日，增信支持再度升级。监管部门指示中债信用增进公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉及6家示范性民企。

“虽然前9月出台了一些融资利好政策，但政策仅覆盖个别优质房企。整体来看，2022年历月融资规模处于历史低位，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决，偿债压力依然较大。”克而瑞分析师表示。

从2022年前三个季度的融资表现来看，房企融资额呈现直线下降的趋势。克而瑞数据显示，2022年前三季度100家典型房企的融资量为5648亿元，同比下降50%。其中，第三季度的融资额为1395亿元，同比下降55%，环比下降31%，融资额创2019年以来的最低水平。

“对于房企而言，外部融资渠道依然被冻结，加强销售回款成为主要回血手段。尤其是行业风险仍未出清，叠加销售疲软、断供等因素影响，销售端市场信心不足，市场整体的供求和成交都没有明显转暖的迹象。”上述克而瑞分析师表示。

进入11月，央行、银保监会及证监会等部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，帮助优质房企恢复经营“造血”功能。

“从第一支箭银行信贷融资打开，到第二支箭债券融资支持，再到第三支箭股权融资重启，三支箭连续落地对房企融资提供多维度支撑，当前对于地产政策底已经明确，行业最危险的时刻已经过去。”开源证券分析师齐东表示。

多位业内专家认为，房地产政策已从保需求、保项目进入保主体阶段，而目前保主体成为政策发力点，楼市销售有望缓慢筑底，房企或将呈现出清与修复并存的局面。

地产金融端新举措正在路上

中指院数据显示，2022年1-11月，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。从融资结构来看，信用债占比54.6%，同比提升22.5个百分点；海外债占比仅为2.3%，同比下降14.1个百分点；信托占比11.7%，同比下降16.9个百分点。ABS占比31.5%，同比提升8.5个百分点。

与此同时，房企在2023年仍然面临较大债务到期压力。

浙商证券数据显示，2023年房企到期债务规模约8925亿元，其中2023年1月债务到期量为1124.1亿元，4月债务到期规模达到1155.28亿元，分别是2023年债务到期的两个高峰。

“由于房企2023年一季度到期债务量加大，因此其短期重心仍然会聚焦于偿还债务上。”浙商证券分析师杨凡表示。

业内人士认为，随着房地产三支箭正式落地，短期企业融资通道打开，房企首要任务是利用融资窗口期，最大限度补充流动性。

根据中指院统计，自“金融16条”发布实施以来，已有60余家银行机构向100多家房地产企业提供银行授信，总额度4万亿元左右。

在第二支箭方面，开源证券统计，截至12月上旬，交易商协会已受理龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、金辉等房企储架式发债申请，八家房企储架式注册发行申请规模达1210亿元。

随着“第三支箭”落地，福星股份、世茂股份等房企率先发布筹划非公开发行股票融资公告。截至12月上旬，已有碧桂园、雅居乐、大名城、建发国际、新湖中宝、陆家嘴、华夏幸福等18家房企披露再融资计划，融资方式包含配股和定向增发。

12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，本次提及“正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况”，短期来看，供需两端的支持政策仍有优化空间，进一步改善优质企业资金面等方面的新举措或正在路上。

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