新华财经上海5月21日电 （记者杨有宗、安娜）20日，上海土地市场网站发布《上海市国有建设用地使用权出让公告》，也就是此前发布的2021年上海市第一批集中出让宅地的详细出让公告。目前，2021年首轮宅地集中出让正在22个城市逐渐展开。由“双集中”供地带来的土拍政策变革正让中国土地市场、房地产市场发生着深刻变化，也令身处其中的房地产开发企业及融资端面临调整。从已集中拍地城市情况看，土地集中供应缓和热点市场紧张情绪，但同时城市内地块冷热不均现象明显。
上海：“举牌竞价+一次书面报价”多举措为土拍降温
根据上海此次供地计划，一共供应56幅土地。其中28幅土地属于普通住宅用地，剩下的28幅土地，主要包括租赁住房用地、城中村地块改造项目地块、征收安置房项目地块。
易居研究院智库中心研究总监严跃进说，从这个土地的结构情况看，实际上主要以普通住宅用地为主，兼顾租赁用地和其他用地。这也进一步说明上海集中供地的一个特点，即从解决大城市住房问题的角度出发，更多会从市场关注的普通住宅角度出发，积极增加供地。
在交易规则方面，此次上海首批集中出让的住宅用地在竞价规则方面设定了地块起始价格、中止价和最高报价；地块最高报价一般限定为起始价的110%。此次土地出让的竞价方式为“举牌竞价+一次书面报价”，即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。
“从这个规定可以看出，控制地价的政策依然较多，通过书面报价的做法，能够防范盲目追高的报价方式。同时从实际过程看，也要求相关房企仔细计算地价的成本，理性科学报价。在类似竞价规则下，预计地价水平将趋稳，也有助于后续房价稳定。”严跃进说。
戴德梁行分析称，上海在原有招挂复合出让，自有资金监管的土地交易规则不变的基础上，进一步实施限价竞价、举牌竞价结合书面报价等，同时以具体操作细则杜绝“马甲”拍地。看似复杂的流程及新规，避免了土拍中可能出现的非正常操作，而地价联动基础上的限价竞价及其它规则也一定程度抬高门槛，或多或少为此轮最后一场一线城市的大规模集中土拍降温。
全国：地块冷热不均现象明显竞标主体相对多元
集中供地的初衷基于信息公开及透明化，引导更加合理的供需关系。同时，政策要求重点城市加大土地供应量，并通过集中出让的方式缓和热点市场的焦虑和紧张氛围，从而进一步稳定房地产市场。
市场分析指出，集中供地最直接的效果还在于，鼓励政策性住房的供应以及一系列限制性举措令项目开发收益大大压缩，土地最高限价及住宅销售指导价等措施大大降低了土地的溢价率，令地价盲目上涨、地王频出的现象得到有效遏制。
除上海外，作为本轮集中供地中首个登场的一线城市，广州推出了全年供应计划六成的住宅用地响应“集中供地”“增加供应”的要求，928.5万平方米的规划建筑面积向市场展示出广州可观的未来供应空间。但结合区域分布来看，仅一宗位于核心区，大部分土地供应位于相对外围的区域。
而从竞拍情况来看，也呈现出明显的冷热不均的局面：48宗出让宅地中有4宗地块因达到最高限价而进入摇号阶段，18宗溢价成交的地块中不乏40%以上的高溢价，同时有20宗底价成交，甚至6宗宅地流拍。最终，48宗合计901亿元起拍金额的宅地成交42宗摘金906亿元，而以成交地块核算溢价率约为11.7%，总体而言可谓达到以“量”稳市的效果。
继广州大规模土拍之后，北京作为第二个集中供地的一线城市吸引了国内大量实力房企的关注。而从土拍的各种限制条件来看，显然北京比广州严苛得多，包括土地最高限价、住宅销售指导价、竞政策性住房比例、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案等，都是对更加适合本地市场土拍模式的进一步探索。
从市场反应看，北京此轮30宗宅地全部成交，总成交额近1110亿元，完成集中供地计划的同时维持了7.1%的低溢价率，同时通过政策性住房、新型共有产权房的配建，对于未来房价的平稳走向起到一定引导作用。
戴德梁行分析称，从已完成今年首轮集中土拍的市场来看，呈现出诸多特点：具体区位、地块冷热不均现象明显，热点地区优质地块的竞拍热度依然高涨；竞标主体相对多元，民企灵活优势凸显，联合体强强合作共担风险。
戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端分析说，首轮22城集中土拍已过半，热点城市土拍限制条件多、规则复杂、拿地门槛提高成为趋势。对房企而言，结合上年“三道红线”融资新规给房企带来的资金方面的压力，集中土拍意味着对资金实力、调度能力、拿地策略、综合运营能力以及低利润下融资成本等的全方位考验。在这样的背景下，实力雄厚的大中型房企似乎更有优势，而小型房企或将面对发展空间被进一步挤压的窘境。
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