新华财经北京5月25日电 中国证监会近日正式准予首批基础设施公募REITs项目注册，试点产品即将落地。作为写入“十四五”规划纲要的事项，基础设施REITs试点的成功，不仅仅是发行几单REITs产品，而是要构建一套符合中国国情的基础设施REITs制度体系，形成一个长期稳定健康发展的REITs市场。
REITs试点的成功，首先必不可少的是严把项目质量关，加强底层资产即基础设施项目的合规性审核。
基础设施REITs是公募产品，可以被形象地理解为资产的上市，既涉及专业的机构投资人，也涉及千千万万的普通投资者。如果底层资产质量不过关、项目收益不稳定、管理手续不合规，将给投资者带来较大风险。
从另一个角度讲，合规性审查可以提高项目质量、保护投资者权益，可以确保募集资金用于新项目建设、形成投资良性循环，可以倒逼项目原始权益人完善有关手续，降低可能存在的投资管理、权属转让、环保、建设等法律和政策风险，提高项目的规范性。
因此，严把项目质量关是REITs试点成功的第一关。同时，REITs市场的长期稳定发展，需要各方的共同努力。
原始权益人要拿出优质资产，避免“包装”收益低、稳定性差、未来无增长空间的资产，通过发行基础设施REITs变现、甩包袱。同时，原始权益人要有足够的资产储备，具备一定的资产扩募能力。
中介机构要切实承担起责任，落实好发行前、发行后各项监督要求，同时避免恶性竞争。
对于投资者来说，切不可怀有炒REITs“一夜暴富”的心态。基础设施REITs产品具有收益稳定、安全性强的特点，是典型的中等收益、中等风险的金融产品。从国际经验看，基础设施REITs产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是REITs作为投资产品的“角色定位”。
“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展”已写入“十四五”规划纲要，需要金融监管、财政税收、国有资产等多领域配套政策的创新完善。
例如，作为公募产品，投资者中会不乏机构投资人的身影，那么保险资金是否能够投资REITs产品？其风险权重系数又该如何确定？再如，针对项目原始权益人持有的至少20%甚至50%以上的基金份额，是否有望推出企业所得税递延政策，以增强企业发行REITs的意愿？还有，是否可根据基础设施REITs产品的权益属性明确相应的会计处理方式？国有资产发行REITs又需要注意哪些事项？这些问题的解决，将更加有利于落实“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展”，市场各方翘首以盼、充满期待。
可以说，作为一个“从零开始”的新鲜事物，我国基础设施REITs试点的成功需要新建一整套符合中国国情的基础设施REITs制度体系。
目前基础设施REITs试点聚焦在交通、环保、仓储物流、产业园区等领域，试点范围能否扩大，也是业内十分关注的话题。
主要用于满足住房困难群体和新市民基本住房需求的重资产集中式租赁住房，是保障住有所居的重要民生基础设施，是否可以纳入基础设施REITs试点范围？同时在试点过程中，应切实做好与商业地产的“切割”，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，既要调动各方投资积极性，又要避免引起市场误读和波动。
同时，清洁能源基础设施，如风电、光伏等项目，也值得纳入试点范围，这对于助力碳达峰、碳中和将有重要意义。
此外，事有当为不当为。现有政策已经明确，试点范围限定在基础设施领域。酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。因此，即使扩大试点，仍应限制在基础设施范围内。
锲而不舍，金石可镂。我国的经济体制、金融体系、土地制度、社会环境等，都有自身特色。基础设施领域又涉及多个行业，与民生密切相关，专业性很强。从这个角度讲，我国的REITs市场建设任务远比国外市场更为艰巨复杂。然而，随着市场各方的积极参与，配套制度体系的不断完善，REITs试点工作的稳妥推进，我们将迎来一个长期稳定健康发展的REITs市场。
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