2023年一季度，内地及香港楼市回暖之声不绝于耳，当前房地产市场回暖程度如何？同时，香港作为全球房价最贵的城市之一，在美联储加息等因素制约下，高房价局面是否仍将持续？
带着上述一系列问题，财联社记者日前专访了中原集团行政总裁施俊嵘。
施俊嵘告诉记者，受政策调整等因素影响，购房者心态发生变化，购房意愿逐渐提升，这是一季度内地楼市成交回暖的主要原因。
在各线城市中，施俊嵘认为一二线城市将率先活跃起来，但三四线城市由于房屋库存较高，仍需要时间消化。
据施俊嵘介绍，一季度香港楼市回暖的主要原因，一方面是美联储加息周期已见顶，客户的信心有所反弹；另一方面，则是去年香港房价整体有17%左右的回调，价格对客户存在较大吸引力。
在价格回调吸引了大批购房者出手后，未来香港房价还会有上涨空间吗？施俊嵘给出的回答是，未来香港的经济发展将成影响房价的一个很重要的因素。
以下为财联社记者与施俊嵘的对话实录：
香港篇
财联社：香港的楼市成交有所回暖后，您认为未来房价还有没有继续上涨空间？
施俊嵘：去年12月份，香港楼市成交处于低位的时候，中原录得的二手房成交量大概是1900多套，从1月份开始，香港二手房的交易量有了较大幅度的回升，成交了2300多套，到2月份再次上升到3000套左右，达到一个相对火爆的状态，3月上半月依旧维持较高的成交量。
一季度香港楼市回暖的主要原因，一方面是美联储加息周期已见顶，客户的信心有所反弹；另一方面，则是去年香港房价整体有17%左右的回调，所以当前价格比较具有优势。
现在大家买房，更多是因为之前房价跌了，可以买到相对便宜的房子。截至目前，客户需求已经消化得差不多，因为便宜的房子已经被卖掉了，后续成交情况能否持续走高，客户的承受能力是一个很重要因素。
至于未来房价是否还有上涨空间，根据以往香港房价情况来看，要冲破顶峰时期还是存在比较大的阻力，除非有更大的利好因素推动。
财联社：去年香港楼市成交比较低迷，具体原因是什么？
施俊嵘：去年整年香港楼市都较为低迷，中原录得二手私人住宅成交数据是2.9万套左右，这是中原过去二十几年未曾有过的，算是一个历史低位。当然香港早年二手成交数据可能会低于这个数字，但我们录得的数字就没有低过这个数，所以的确是非常低。
去年，香港新房成交也很低，只有1万套左右，主要原因是香港追随美国加息。虽然香港也有很多房屋政策防止投机行为，但是香港人在置业的时候，投资属性还是比较强的，很多购房者都会考虑投资房屋到底会赚钱，还是亏钱。
当利息上升的时候，资产价格下降比较明显，会让客户信心不足，客户会觉得未来投资可能会更合适一点，导致成交量有所下降，价格也有所下滑。去年香港房屋均价从高位大概回落了17%左右，其中，有一些比较知名的小区房价下滑幅度达到20%至30%。
财联社：香港目前安居型房屋跟商品房的供需比例是怎样的？香港是如何通过推出安居型房屋去满足市场需求的？
施俊嵘：香港有各种政策性房屋，除了私人住宅之外，还有很多自住房屋，有一些自住房屋完全是政府100%持有的，这种类似于内地的廉租房或者经济适用房；另一种是各自持有部分业权的，就是政府持有一部分，居住的人也持有一部分，这种我们叫居屋。
市场对政策性房屋的需求是很大的，每次有自住的房屋推出，热度就很高，很多人会去抽签，但不容易抽到，如果抽到了感觉就跟中了大乐透一样。政策性房屋的量不是很充足，这部分房屋比例还有待提升。但市场之前也有观点认为，应该让更多人去租私人房屋，而不是建很多居屋或者是公屋来解决需求问题。
财联社：今年香港推了比较多的地去解决市场需求问题，目前香港市场供需情况是什么样的？
施俊嵘：其实两边都有的，会推出一部分土地直接进入拍卖市场，这部分用来建私人住宅，另外也会建设一部分政策性房屋，政府会对这两种类型的房屋，综合设定一个比例。 刚才说共有房屋拿出来的时候很吸引人，但其实从以往案例来看，私营一手房屋推出来也是比较受关注的。尤其是一些地段及价格比较有优势的项目，也有很多香港人会排队抽签购买。两年前有一个比较出名的火车站上盖物业，当时参与抽签的人数有3万，但是只卖一两百套房，所以如果说紧缺，私营房屋也同样紧缺。
为什么去年香港楼市成交量低？不是说没有需求，主要是市场信心不足，购房者不想在这个时间段买房，只要信心回来，我相信今年香港还会是供不应求的情况。
财联社：目前内地开发商在香港的开发现状是怎样的？
施俊嵘：曾经有一段时间，部分开发商在做大做强、追求国际化的时候，在香港拿地是比较多的，但是伴随金融政策变化，融资渠道受限，内地开发商到香港投资的量就减少了。剩下来的可能是一些实力比较雄厚的国央企，还是会持续在香港拿项目。
财联社：去年部分内地开发商因为自身现金流问题，把香港的一些项目卖了，为什么境外项目出售成功率更高？
施俊嵘：香港在资金监管方面做得比较好，期房的资金也都是受到监控的，使得项目更有条件进行交易。
以往出现过内地开发商在香港开发的项目，因为主体出现问题而建不下去，但因为这个项目本身管理比较好，最后比较容易找到人接手。
另外，还有地价和建筑成本比例的问题。在香港拿地，前期投入的地价及建筑成本较大，这两部分投入所占项目整体成本的比例会比内地高，其中仅地价可能就要占到50%，在主体已经建了一部分的情况下，整个项目价值还在。
内地篇
财联社：从中原地产交易数据来看，今年一季度内地楼市成交情况如何？
施俊嵘：从我们内地的业务情况来看，一季度房地产市场的成交情况改善了很多，主要原因是政策明确房地产是国民经济支柱产业，增加了企业及购房者的信心。
此外，随着防疫政策改变，经济大环境逐步恢复正常，购房者收入会更有保障，购房意愿也随之提升。
财联社：目前内地楼市成交回暖主要集中在一二线核心城市，您认为未来三四线城市房屋是否还值得买入？
施俊嵘：以往我们讲城市群，例如大湾区，也是一线城市先活跃起来，而因为客观因素无法在一线城市买房的人群，就会外溢到周边城市，带动周边城市的楼市也活跃起来。
很多开发商到三四线城市拿地建房，三四线城市过去存在过度开发建设的情况，加之部分三四线城市人口在流失，这种现状不允许房屋数量再继续大规模增长。
财联社：现在部分开发商的投资策略是加速一些三四线城市的去化，消化完以后基本不再进入，转而加大一二线核心城市布局，您怎么看这种投资战略的调整？
施俊嵘：当前形势下，这大概也是不得不做的调整。部分开发商资金不足，必须要先消化掉剩余的一些项目，再去投一线城市。在一线城市，开发商面临主要问题仍然是能否拿到优质地块。
财联社：您觉得这一轮已经出险的房企还有没有翻盘的机会？
施俊嵘：大部分民营开发商，今天遇到的问题都不是资不抵债的问题，而是现金流的问题，所以只要能解决现金流问题，再把现有项目消化掉，还是有很大发展机会。
财联社：目前开发商觉得应该坚持长期主义，您觉得应该怎么做才能在未来市场里活得更好？
施俊嵘：其实这关乎到行业本身的风险承受问题。以往那些发展比较好的民营开发商都是能最大限度承受风险的开发商，如果不能承受风险，就做不大。
经过这一轮下跌周期之后，很多开发商对风险认知会有更深刻的体会，未来肯定不会以规模去衡量成功与否了。
财联社：现在开发商也在加强自身营销队伍，对第三方机构来说，未来如何找到一个比较好的发展路径？
施俊嵘：开发商找第三方机构，从财务报表来看确实存在成本，但应综合对比成本。有的时候，开发商自己创设营销团队，有一些隐性的成本没有反映出来，如果开发商能认识到找第三方合作对他们更有利，那么整个代理行业未来的发展会更加光明。
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