随着浙江省衢州市限购政策“靴子”落地，浙江省内同处“杭州都市圈”的五座城市已集体进入“四限”（限购、限价、限贷、限售）时代。
8月7日，浙江省衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布了《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“《通知》”），从实行限购管理、扩大限售范围和加强税收调节等五方面入手，再度为楼市调控“打补丁”。
值得注意的是，这已经是衢州市在不到一个月的时间里第二次升级调控政策，并首度补齐了此前缺失的“限购”短板。在此前的7月21日，衢州市发布《关于进一步规范市区房地产市场秩序的通知》，从优化土地供应、实行区域限售和加强房价管控等八大方面制定新规，进一步遏制投机炒房行为，但并不包含限购措施。
对于衢州此次出台新政的意义，中指研究院浙江分院常务副总高院生向《中国经营报》记者表示：“此次新政全方位对衢州房地产市场进行收紧，短期来看市场热度将有所下降，投机需求得到抑制，让真正想要购房的刚性群体需求得到了进一步保障，从而有效促进衢州房地产市场的健康发展。”
首度打上限购“补丁”
在7月21日刚补上限售“窟窿”不到一个月之后，衢州再度升级楼市调控措施，并首度打上了限购“补丁”。
根据浙江省衢州市8月7日发布的《通知》，衢州首度实行限购管理，暂停向在市区范围内拥有1套及以上住房的本市户籍家庭出售新建商品住房和二手住房；对非本市户籍无房家庭，需在衢州范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月，可在市区范围内购买1套新建商品住房或二手住房。
《通知》还同时规定，暂停向个体工商户以及由自然人投资或控股的企业销售新建商品住房和二手住房。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“从这两点可以看出，衢州比较明确地对个体工商户和自然人相关企业进行了限购，属于比较典型的打击企业炒房的操作。通过此类限购，可以真正管控外地户籍、个体工商户和中小企业炒房的现象。”
而在限售方面，调控范围也进一步扩大，将市区范围内购买144平方米及以上新建商品住房的限售时间提升至“5年内不得转让”。对比衢州市7月21日出台的调控政策，此前限售范围仅为智慧新城和老城区等最热板块内的144平方米以下新房限售5年。
“对外地户籍实行限购，同时暂停向个体工商户以及由自然人投资或控股的企业销售，有助于精准打击外地投资客及企业的投机炒房行为。”高院生表示，144平方米及以上新建商品住房5年内不得转让的限售政策降低了已购住房的流动性，和限购两相结合可以加强抑制炒房投机的目的。
此外，在加强税收调节方面，《通知》规定，在市区范围内，个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年。而除了从严管控新房市场外，衢州新政也从建立二手住房成交参考价格发布机制和规范二手住房房源信息发布等两个方面进行规范，并严禁二手住房房源挂牌信息中出现“学区”等相关概念。
对此，高院生指出，建立二手住房成交参考价格发布机制，通过提高二手住房市场信息透明度，进而稳定市场预期。同时，对“学区房”概念炒作现象进行整顿，有助于抑制二手住房恶意操作带来的房价过快上涨。
住宅均价高位徘徊
事实上，在多轮调控政策出台前，今年上半年衢州楼市也经历了住宅成交均价高位徘徊，新房住宅成交套数、面积和金额同比大幅增长的火热时期。
根据衢州房产超市网统计数据，今年上半年衢州市区新房成交套数、面积和金额分别为5841套、83.11万平方米和146.66亿元，分别同比增长约47%、83%和129%，均创下近三年以来上半年数据的新高，其中成交金额涨幅最为明显。同时，每月住宅成交均价也维持着高位徘徊的状态，2月份和6月份的成交均价甚至超20000元/平方米。
衢州市统计局发布的数据也显示，今年上半年，衢州市商品房销售面积和销售额分别增长48.1%和84.2%，两年平均增长18.9%和44.5%。
而克而瑞发布的市场报告指出，衢州主城区最主要的房价上升期集中在今年1-3月份，一方面，基于后疫情时期下的累积需求的集中释放，以及“就地过年”下部分返乡置业延续至节后的错峰期；另一方面，今年以来市场一手房源供应量较少，全市在售楼盘屈指可数，整体市场供不应求；此外，高价土拍地的频现也推高了楼市预期。其中，2月新房成交均价超20000元/平方米，3月供求比仅0.42。
“衢州主城区楼市历年发展总体较为平稳，2016-2019年供求关系的动态平衡，使得成交均价维持在10000元-15000元/平方米的稳定区间。2020年末至2021年伊始，基于疫情积蓄的购房需求集中释放，叠加返乡置业热潮，楼市量价齐升。”克而瑞在报告中指出。
值得注意的是，记者梳理衢州市区今年1-7月每月成交数据发现，除2月份外，衢州市区其余6个月的二手房成交套数均高于新房。以5月份为例，衢州市区二手房成交1427套，而新房仅成交505套，二手房成交套数接近新房的三倍。
同时，进入7月份以来，衢州市区新房和二手房市场受贷款收紧等因素影响，成交套数、面积和金额同比、环比均下降明显。其中，新房成交套数、面积和金额分别同比下降34%、46%和34%，环比分别下降26%、46%和50%；二手房方面，成交套数、面积和金额分别同比下降16%、12%和同比增长28%，环比分别下降13%、10%和11%。
组团进入“四限”时代
据了解，扩容后的杭州都市圈共包括浙江杭州、湖州、嘉兴、绍兴、衢州和安徽黄山6市，此前杭州、湖州、嘉兴和绍兴已先行进入“四限”时代。而随着衢州升级限购政策，这也意味着除安徽黄山外，同处杭州都市圈的浙江五城已组团进入“四限”时代。
记者梳理发现，自今年初以来，杭州都市圈五座城市便不断出台楼市新政，落实“住房不炒”要求。
首先是杭州，早在1月27日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室就下发通知，从住房限购、住房限售和税收调节等五个方面抑制投机炒房，遏制房价过快上涨。规定落户杭州未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房；在杭州市限购范围内，新房中签率小于或等于10%将限售5年。
3月3日，杭州从加强司法拍卖住房限购等四方面进一步规范房地产市场秩序，并将法拍房纳入限购范围。同时，明确要求严防经营贷、消费贷违规流入房地产市场，严厉打击房地产中介机构违法违规行为，严格规范房地产市场信息发布。而在最近的8月5日，杭州再度下发通知，从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理和规范市场秩序等三方面进一步加强调控。
在绍兴和嘉兴的房地产调控政策中，都提及推行“公证摇号”，完善住房销售方式。其中，嘉兴方面提出实行住宅用地分批次集中出让，加大土地供应量；绍兴方面则要求规范二手住房房源挂牌行为，建立二手住房成交参考价格发布机制。
湖州方面，3月27日，湖州市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进本市房地产市场平稳健康发展的通知》，出台了包括加快住宅项目建设、严禁捂地和捂盘惜售、实行住房限购和强化住房金融监管等八项措施。
衢州除此次加码限购和扩大限售范围外，此前也已多次出台调控政策，并在8月7日出台的新政中正式进入了限购时代。
“衢州出台调控政策，进一步说明下半年房地产市场的导向。”严跃进向记者表示，衢州此次还提及了增值税政策和二手房参考价制度等，说明各地的调控政策“工具箱”不断完备；同时，调控的主动性也在明显增强，各级政府主动调控，层层加码，有非常主动的调控意识。
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