近期，央行对存量房贷利率的表态使得存量房贷利率下调的讨论声再起。财联社记者从多家大行客服人员以及北京多家银行房贷部了解到，针对存量房贷利率目前暂未有新的政策。有银行称，将积极与监管部门做好沟通对接，如有正式方案，将第一时间跟进并做好贯彻落实。
对于存量房贷利率调整，央行支持、鼓励既可以采取商业银行与借款人自主协商变更合同约定的方式，也可以采用新发放贷款置换原来的存量贷款的方式。业内分析认为，无论采取哪种方式，都不会是行政命令式的，而是以市场化、法制化为原则。预计存量全面下调的可能性较低，具体要等待监管或商业银行细则出台，即使陆续有政策出台，预计针对不同地区、不同信用主体的政策也将不同。
银行业券商分析师指出，假设30%的存量按揭调降80bp，个人资金成本支出可节约850亿。若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整、或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800-2000亿元。
银行暂未有新政策有银行称将持续关注相关政策动态、与监管做好沟通
财联社记者从多家银行了解到，目前对存量房贷利率暂未有新的政策。中国银行客服表示，“目前我们暂未收到新的政策。”工商银行客服也表示，“目前没有接到通知。”
另外，农行客服称：“我行已经关注到相关报道，目前暂未收到有关存量利率调整的政策文件。后续，我行将持续关注相关政策动态，并根据相关要求做好金融服务。”
建行客服亦表示，该行已关注到市场上有关新闻报道，但目前未接收到有关部门的正式通知。该行将积极与监管部门做好沟通对接，如有正式方案，该行将第一时间跟进并做好贯彻落实。
北京地区多家大行房贷部人士对财联社记者表示，“目前没有接到总行的文件” “目前暂没有新的政策”。“落地没有那么快，至少也得一两个月。”一家大行房贷部门工作人员如是说。
一家银行内部人士亦直言，存量房贷利率若有调整或需要时间综合考虑。实际上，2008年也曾有下调存量按揭贷款利率的先例，按照此前案例来看，若有调整也需要一定时间。
根据中泰证券银行业分析师戴志锋复盘2008-2009存量房贷利率调整历程，2008年10月22日人行扩大房贷下浮幅度，2008年10月23日人行表示金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。但始终并未公开发布强制性存量房贷利率调整政策。2009年初大行率先在部分地区对存量房贷进行利率优惠。
据介绍，2009年1月4日，新华社报道，大行制定了存量房贷利率优惠政策，但有相关办理条件和限制。随后根据新华社2009年1月陆续报道，包括兴业、深发展等银行也制定了相关优惠政策。
若调降预计每年可降低居民还贷支出超800亿元
“在对存量房贷利率降低时，既可以采取商业银行与借款人自主协商变更合同约定的方式，也可以采用新发放贷款置换原来的存量贷款的方式。在7月14日举行的2023年上半年金融统计数据新闻发布会上，人民银行邹澜司长已明确对上述两种方式表示支持。”光大证券分析师张旭表示，无论采取哪种方式，其都不会是行政命令式的，而是以市场化、法制化为原则的。事实上，这两种降低存量贷款利率的方式给了金融机构和居民更多的选择权，哪个选择合适就用哪个。
华泰证券宏观团队粗略估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35-85个基点。若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整、或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800-2000亿元，约占居民房贷支出的3-6%、等量于年度社零总额的0.2-0.5%。戴志锋表示，中性假设下每年个人负债支出可节约850亿。假设30%的存量按揭调降80bp，个人资金成本支出可节约850亿。
对于银行而言影响几何？银行业分析师普遍认为影响有限。戴志锋测算，对银行息差影响为3bp，营收影响为1.5%，利润影响3.3%。分板块来看，受影响由大至小为大行、股份行、城商行、农商行。国盛证券金融业分析师马婷婷测算本次下调对银行息差及收入影响相对较小。简单测算，若假设2022年末各家银行存量房贷中执行利率在LPR之上的占比在50%，这部分贷款利率调降60bps，对上市银行息差影响在-4.6bps左右，对营业收入影响约-1.8%。
存量房贷全面下调的可能性较低不同地区、不同信用主体政策或不同
中金公司分析师认为，如果央行提到“自主协商变更合同约定”意味着允许存量利率的加点通过银行与借款人的协商进行调整，“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着允许按照较低的新发放贷款利率置换利率较高的存量按揭贷款，以上两条变化将使得银行存量按揭利率有望下调，但具体方案仍有不确定性，包括自主协商的时间、存量按揭调整幅度、是否允许跨行“转按揭”等。
展望后续，戴志锋认为，存量房贷全面下调的可能性较低。他分析称，目前住房贷款规模体量与2008年差距大，国内住房贷款规模近40万亿，是2008年的13倍，上市银行按揭占比总贷款提升10个点至25%，是银行资产稳定的基本盘。同时，“因城施策”实施多年，统一全面调整的难度较大。
另外，调整存量房贷利率目的之一为银行缓解提前还款就压力提供可行路径，按揭客户是银行最优质的客户类型之一，综合收益高，合理的利率调降方案优于客户流失，并且人行强调要按照市场化、法治化原则；即优质客户低风险相对应低收益的差异化定价，不具备提前还款能力的客户在博弈中不占优。
戴志锋总结道，预计存量全面下调的可能性较低，具体要等待监管或商业银行细则出台，即使陆续有政策出台，鉴于目前的按揭贷款体量和规则与2008年有较大差异，预计针对不同地区、不同信用主体的政策也将不同，相较当年要更加复杂和个性化。
华鑫证券分析师杨芹芹预计，本轮存量房贷利率调降应该不会像2008年那样一刀切，更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调。
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