又一家房企发生债务违约。
2021年10月4日晚间，花样年发布公告称，对发行的本金总额为5亿美元于2021年到期的7.375%优先票据，此前提出现金要约购买尚未偿还的2021年票据本金。于要约收购完成及注销购回票据后，花样年上述2021年票据剩余未偿还本金额为2.06亿美元（约合人民币13.28亿）。根据规管2021年票据的契约，所有未偿还本金均于2021年10月4日到期，花样年未在该日付款。
这意味着花样年发生了实质性的债务违约。颇为讽刺的是，就在上个月，花样年还曾经发布澄清公告称公司不存在任何流动性问题。
百强房企，债务压顶
花样年起步于1998年，2009年11月在香港联交所主板上市。
花样年2020年合约销售492亿元，并连续12年获评“中国房地产百强企业”。
另外，花样年同时控股彩生活（1778.HK），2014年6月彩生活在港股上市，成为中国内地社区服务运营首支上市股票。
不过，如今花样年风光不再，面临巨大的债务压力。
据花样年2021年中报，花样年多项业绩数据下滑，发展疲软。今年上半年，销售方面，花样年累计销售281.2亿元，未达2021年销售600亿元目标的一半。营收方面，花样年毛利润22.77亿元，较去年同期下滑26.75%；毛利率约20.8%，同比下滑38%；净利润3.03亿元，同比增长9.25%；净利率为2.77%，同比下滑7.58%。
在营收下滑的同时，花样年债务状况也不乐观。贝壳研究院统计，花样年剔除预收款后的资产负债率为72.7%，净负债率为74.8%，现金短债比为1.59，“三道红线”踩中一条，属于“黄档”。同时，花样年目前分别拥有借款约168.5亿元、优先票据及债券约343.7亿元及资产抵押证券约2.68亿元，总借款515亿元，比2020年增加了大约10%。
9月29日，中诚信国际发布关于将花样年集团（中国）有限公司评级展望调整为负面的公告。中诚信国际称，近期在房地产行业政策环境持续偏紧的背景下，花样年集团及其控股股东花样年面临较大的债券到期压力。
在2021年年底以前，花样年集团境内信用债到期规模合计约16.79亿元（含回售），花样年美元债到期金额约7.5亿美元。融资环境收缩及投资者信心不足等因素使得花样年集团境内信用债发行受阻，再融资风险加剧。同时，截至2021年6月末，花样年美元债余额占其债务规模的比重超过50%，而近期花样年美元债二级市场价格出现较大波动，美元债发行难度也有所上升，美元债融资渠道的畅通与否对其整体债务接续具有较大影响。
另外，中诚信国际表示，在房地产贷款集中度管理制度的影响下，花样年集团的回款进度受到了一定负面影响；同时公司近年来加大了合作开发力度，其对非全资并表子公司资金动用的灵活度有所下降。
中诚信国际认为，信用债再融资难度的加大对花样年集团和花样年债务接续产生了一定的负面影响，信用债到期较为集中对花样年集团及花样年资产变现能力以及资金筹措能力提出了更大的考验。基于上述因素，中诚信国际决定将花样年集团（中国）有限公司的评级展望由稳定调整为负面，维持其主体信用等级为AA +。
花样年卖身自救
9月22日，花样年发布公告称，“近日，花样年注意到若干媒体报道称公司未有全额偿还其已到期的离岸优先票据。公司谨此澄清，截至公告日期，花样年发行的已到期离岸优先票据概无逾期还款。公司经营情况良好，运营资金充裕，不存在任何流动性问题。”
实际上，在此之前花样年还曾经针对今年下半年到期的债券公布过详细的偿债计划。
花样年此前对外公布的偿债计划显示，针对10月到期的2.1亿美元债券，已准备好资金到期偿还；针对12月到期的美元债券，将通过自有资金偿还，资金来源包括已有资金及出售大宗资产；针对12月到期的9.5亿人民币债券，已经启动再融资工作。
而针对2022年和2023到期的美元债券，花样年也称将提前通过要约回购和交换要约等手段对其进行管理，改善公司的债务年期结构。
在今年中期的业绩发布会上，花样年管理层对于下半年偿债高峰也表示出了信心，其称花样年正在处理重资产，包括长期的投资项目。“上次跟投资人见面也专门谈到了这些动作，比如说处置一些商场和酒店，这些对公司未来经营来说只会减少负债，增加现金流，目前有几个商业项目进行得比较顺利。”
花样年旗下彩生活目前已经有出让的眉目。9月28日晚，碧桂园服务控股发布公告称，碧桂园物业香港控股与彩生活服务签订股权转让协议，以不高于33亿元的总代价收购彩生活旗下邻里乐控股集团有限公司100%股权。交易完成后，碧桂园将持有彩生活几乎所有核心资产。
彩生活于2014年登陆港交所，其母公司为花样年，后者由曾宝宝创立。彩生活上市之初，它为资本市场量身定做的故事一度让其市值飞升，成为资本市场的宠儿。但是上市这7年，彩生活在经历多次整合不善的收并购之后口碑急转直下，在多次战略调整后其仍难以突破瓶颈，业绩增长陷入停滞。
根据碧桂园服务公告，截至2021年6月30日，邻里乐未经审核综合净资产价值约13.74亿元。截至2020年底，邻里乐录得除税前溢利约4.12亿元，除税后溢利约3.09亿元。据此计算，碧桂园服务收购邻里乐的估值不超过11倍PE。
目前，彩生活的总市值仅约37亿港元，市盈率约为6.14倍PE。相比其他头部物企，这个估值属于较低水平。IPG中国首席经济学家柏文喜向21世纪经济报道记者表示，这个价格是相对公允的，“因为彩生活本来就是上市物业管理公司，其交易估值是参考市场交易价格进行的。”
碧桂园服务为这宗交易设置了分期支付的方式。公告称，碧桂园物业香港将以自有资金、股权融资、贷款等方式进行三期支付，且每一期都有相应的支付条件细则。
这宗交易是花样年自救的一个侧面，但成效尚未体现，债务到期日却已经到来了。
遭国际机构下调评级
在各种负面因素叠加下，花样年10月份这笔原声称已准备好资金偿还的债券违约，无疑将加剧投资者的担忧。花样年近期也连遭国际评级机构惠誉、标普和穆迪下调评级。
穆迪高级分析师Celine Yang表示，评级下调反映了融资渠道收紧和高额债务到期增加了花样年控股的再融资风险。
“下调观察则反映了鉴于严峻的经营和融资环境，花样年控股能否在未来12-18个月内生成足以偿还所有到期离岸债务的经营现金流存在不确定性。”花样年称。
花样年在公告中则表示，公司将继续密切监察此事件的发展，并会在公司知悉有任何有关此事件的进一步发展时刊发进一步公告。
花样年在公告中也提及，公司股份于2021年9月29日上午9时起在联交所短暂停止买卖，直至另行通知。
花样年停牌前股价表现低迷，停牌前的最后一个交易日，花样年报0.56港元/股，总市值仅32.33亿港元。
来源|21世纪经济报道
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