美国房贷利率飙升逼近8%,为何房价还创下历史新高?

近期，美国楼市出现“怪现象”。一方面，美国30年期房贷利率水平飙升，逼近8%，但另一方面，美国房价却在今年7月创下历史新高。

一般而言，房贷利率上升，购房者成本提高，会抑制购房需求并拉低房价。为何今年以来美国房价不降反升？

美国房价创历史新高

近日发布的标普凯斯-席勒全美房价指数显示，2023年7月，美国全国房价综合指数创下历史新高，当月该指数环比涨0.6%，同比涨1%。

标普道琼斯指数董事总经理CraigLazzara表示，美国房价在2022年6月触顶后下跌，此后的7个月内，美国房价下跌了5.0%。转折点发生在今年1月，美国房价再度上涨。截至今年7月，之前的跌幅已被抵消，房价指数创下历史新高。

值得注意的是，美国当前正处于持续一年多的加息周期中。自2022年3月开启加息以来，美联储已加息了11次，累计加息525个基点。

住房按揭贷款利率同步走高。美国抵押贷款银行家协会(MBA)近日公布的数据显示，截至10月6日当周，30年期定息抵押贷款合约利率已升至7.67%。

近7.7%的房贷利率意味着什么？以300万元(人民币，下同)的贷款额计算，30年期等额本息，购房者每月还款约2.1万元。而此前大量美国购房者按揭贷款利率不到3%。以3%计，同样的贷款额，每月还款仅需1.2万元左右。

美国房价为何走势反常？

答案可能在供给上。

总部位于吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI(JuwaiIQI)集团联合创始人兼集团CEO卡希夫·安萨里(KashifAnsari)在接受中新社记者采访时表示，美国楼市现处于购房需求和房源供应同时受到抑制的“有价无市”状态，买房的不多但卖房的更少，这种状态很可能会延续至明年。

来自美国房地产经纪公司Redfin的数据也反映出这种“价升量跌”的趋势。Redfin发布的数据显示，2023年9月，美国房屋价格与去年同期相比上涨了2.2%，但售出房屋数量同比下降17.6%。

Redfin首席执行官GlennKelman近期表示，利率不断上升导致很多美国消费者在购房季开始时决定退出。在过去的四到五周内，20%到25%的房地产交易被取消。

美国楼市真实情况如何？

多位美国房地产经纪人在接受中新社记者采访时表示，对高利率下的楼市交易并不乐观。

位于波士顿的房产科技公司美吉居(GeoHomeUS)联合创始人杨晓雯表示，目前人们大多是“非必要不卖房”。美国眼下的高利率，意味着大部分业主手头的房贷利率都低于当前利率。市场成交量普遍是疫情前均值的三分之二左右。

杨晓雯透露，近期美国经纪人接到的客户数量迅速萎缩。“和我们长期合作的一些明星经纪人今年有大量时间在度假。”而且，身边很多朋友的换房计划都推迟了。

美国西海岸城市西雅图情况类似。房产经纪公司Compass西雅图柯克兰(Kirkland)分公司经纪人BeccoZou说，高利率对西雅图的房地产成交量影响很大。美国家庭基本上每10年会换房，但利率从2.8%升至现在的近8%，想换房的客户只能暂时不动了，想买房的人群很多也处于观望状态。

买房成本也大幅提高。房产经纪公司eXpRealty洛杉矶经纪人PearlWu说：“最近我为一个客户买了房。他从2021年起打算买房，看了两年，其间按揭贷款利率也从2%左右涨到了7%，而大洛杉矶区域的平均房价两年涨了10万美元左右。两年前他看上的房子，现在同样的购房款已经买不下来了。”

美国房价还会持续上涨吗？

卡希夫·安萨里表示，市场认为居高的房价在未来一年并不会下跌。高按揭利率也让业主不愿卖房，大部分业主签的是前几年的定期低按揭利率。他们如想改善居住条件，只能守住低利率不动，退而求其次选择改造翻新现有住宅。数据也显示，建筑商面临工人短缺、材料费上涨、和楼市走冷等困境而无意盖很多楼。

中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏对中新社记者表示，美国楼市大致上以18年为一个周期，目前美国楼市正处于一个繁荣周期的尾声，这也是其近期似乎涨势很快的原因。不过，他认为，这一繁荣周期或会在未来一两年内结束，届时美国房价可能会出现一轮大幅下跌。