中国房地产发展新模式"破题"

2023年行至年末，作为中国经济支柱产业之一的房地产业仍在震荡中重新寻求平衡。一方面，行业新发展模式逐渐显现出轮廓。另一方面，价量调整、市场信心修复、风险化解等，仍是转型路上需要闯过的关隘。

新模式轮廓渐显

梳理近三年中央经济工作会议中针对房地产的表述，不难看出，中国对于房地产发展新模式的探索不断深入。

2021年，针对房地产业，中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”。2022年，相关提法转变为“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。2023年更进一步，会议提出“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，不仅构建房地产新发展模式的进程不断向前推进，方式也逐步明确。

中央财办有关负责人近日表示，这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。要在推进“三大工程”(保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造)建设中，加大保障性住房建设和供给，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。同时，要针对房地产高质量发展面临的突出矛盾和问题，完善相关基础性制度，为构建房地产发展新模式奠定良好的体制基础。

构建新模式的“突破口”

加大保障性住房建设和供应、构建新的住房供应体系被视为构建房地产新发展模式的重要着力点之一。过去二十多年来，与“高歌猛进”的商品房市场相比，中国保障房体系发展显得较为不足。将这条短板补上，才能真正让商品房和保障房“两条腿一起走路”。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，加大保障房建设和供应可以实现供给侧“大腾挪”，在满足低收入人群需求的同时，调整房地产供应结构，稳定行业体量。

另一个突破口在于“完善相关基础性制度”。中指研究院市场研究总监陈文静认为，后续需要完善的基础性制度可能包括商品房预售制度，租购并举，存量盘活以及土地、金融、财税等配套制度。这些也是房地产长效机制的重要内容。

易居研究院研究总监严跃进则认为，完善基础性制度将主要围绕“人、房、地、钱”四个字。中国住房和城乡建设部部长倪虹此前表示，要从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。

近期“先立后破”被高层会议多次提及。业内认为，这可能也是房地产新旧模式转换的重要原则。陈文静表示，如果明年房地产政策能够协同发力，包括在需求端继续优化限制性政策，在供给端支持房企合理融资需求、化解企业风险，同时加快推进“三大工程”建设，那么房地产市场有望逐步实现筑底企稳。

化解房地产业风险

逐步修复信心、化解风险是中国房地产新发展模式建立过程中需要闯过的关键一关。李宇嘉认为，只有防住风险，才能为打造新模式、寻找新动力、确保行业平稳着陆创造机会。

中央财办有关负责人强调，要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，对正常经营的房地产企业做到不抽贷、不断贷、不惜贷，更好支持刚性和改善性住房需求。要切实加强预售资金监管，确保在建项目顺利完成。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，“一视同仁”意味着民营房企的融资支持通道将扩大，有利于改善房地产行业预期。李宇嘉也表示，金融机构防范房地产风险不等于一味地收缩，惜贷甚至抽贷，而应该贯彻“一视同仁”，基于项目风险评估来决定是否给予贷款。这样才能通过支持该支持的、压缩该压缩的，在实现行业稳定的同时，将风险逐渐控制下来。

除了外部“输血”外，房地产业还需要稳定预期、逐步恢复内部“造血”能力。近日，北京、上海相继出台稳楼市政策，降低购房者置业门槛和购房成本。业内普遍认为，这释放了相关楼市政策进一步调整的信号，或助推整体楼市加速筑底企稳。