探索“一手房带押过户”、试点推进现房销售改革，郑州拟出台对楼市产生深远影响的重磅举措。
日前，郑州市发展和改革委员会在官网发布关于《郑州市2024年优化营商环境工作要点（征求意见稿）》向社会公开征求意见的公告。其中，该征求意见稿提到，郑州将探索实施新增商品房“带押过户”。
据悉，郑州将探索开展“一手房带押过户”，实现新增商品房在建工程（或现房）抵押状态下办理交易过户相关业务，进一步降低开发企业经营和制度性交易成本，提高一手房市场流通性。该项举措将由郑州市自然资源和规划局牵头单位，责任单位为郑州市住房保障和房地产管理局及郑州市金融工作局。
易居研究院研究总监严跃进向记者表示，一般情况下，开发商正在建设的项目出于贷款需要，会将项目相应权益抵押给银行或融资方。
“房企建设开发出来的房子，最终会卖给购房者。这其中即涉及到一些安排，一手房交易时，开发商需要对过户的房产先行解押。”严跃进称。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前相关流程大致为：开发商如需对已抵押的在建工程进行销售并办理过户，需先偿还开发贷，银行再为相应在建工程办理涂销，开发商最后再办理销售、过户。
就郑州拟试点的“一手房带押过户”，与此前流程有何不同，李宇嘉指出，在一手房带押过户模式下，开发商在对已抵押在建工程进行销售、过户时，对开发贷未偿还情况下，将在建工程涂销、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记（如购房人付款方式为按揭贷款）合并办理，后续再使用购房人的购房资金（包括首付款和按揭贷款）偿还开发贷。
“该模式缩短了原流程的涂销、过户、再抵押办理时效，减轻了开发商需先偿还开发贷的资金压力，有利于开发商的资金快速回笼。”李宇嘉称。
在严跃进看来，“带押过户”从二手房市场延伸到一手房领域，郑州拟就此进行试点，可谓一种很好的创新举动。该项举措很可能被纳入各地房地产政策工具箱，成为进一步优化调整政策一个重要的发力点。
“试点‘一手房贷押过户’，其实是对房企在融资层面一种重要的支持性政策。此举有助于缓解房企资金压力，加快项目销售速度，预计其它城市接下来也可能跟进，展开试点。”严跃进在接受记者采访时说。
不过，业内人士认为，这种模式对开发商以及银行，也会提出一定的要求。
李宇嘉指出，在该模式下，银行在未收到足额清偿对应部分开发贷款的情况下，预售商品房已完成了产权转移与抵押权对应债务的转移。这将导致开发贷阶段性抵押权益悬空，对于放发开发贷款的银行来说，可能意愿不强。
“广州此前已探索了一手房带押过户，但效果并不明显。主要原因在于，银行担心抵押权落空，房企多投融资高杠杆财务信息不透明，更加剧了这一担忧。因此，该举措的实施，需要不动产登记和银行以及住建等部门在各自信息系统上展开通力合作，几个不动产产权变动的环节（涂销、转移、预告、再抵押等）实现无缝对接。同一家银行（支行）可以探索展开试点之后，再视情况决定是否扩大到同一家银行系统内。”李宇嘉补充道。
除探索“一手房带押过户”，郑州发改委征求意见稿中还提到，郑州将试点推进现房销售改革。
据了解，郑州计划探索建立试点项目融资、销售与建设项目审批流程无缝衔接制度；建立告知承诺绿色通道，推进数据赋能，实行并联审批；建立公共配套设施向项目首期安排衔接机制。实现分期销售与分期规划、分阶段施工许可、联合测绘、分期验收、分期交付协同，形成房地产开发项目“减时间、优服务、降成本”可操作可推广流程机制。
事实上，住建部去年1月便提出，有条件的地区可探索现房销售试点。去年山西、四川、安徽等地，先后提出拟因地制宜开展现房销售试点。
对于多地先后提出试行现房销售，分析人士认为，这其中一个重要原因，或与近两年房企“保交楼”问题有关。而部分项目出现交付出现困难，影响了购房者对新房市场的信心。
58安居客研究院研究总监陆骑麟表示，试点现房销售是推进行业整体向好的一项举措，还可有效规避“烂尾”现象的产生，而“所见即所得”的现房销售模式将提升买家安全感、有力保障购房者权益，对提振市场信心将产生积极的作用。
从郑州楼市交易情况来看，当地新房市场仍处于低迷状态。据克而瑞数据，今年1月郑州新建商品住宅成交面积32万平方米，环比下降37%，同比增17%；较2023年月均成交面积下降36%。
去化率方面，今年1月郑州项目开盘平均去化率仅5%，较2023年12月19%的去化率下降14个百分点，较2023年1月10%的去化率低5个百分点。
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