卖一买一、卖旧买新、卖小买大……这都是当前房地产市场上，重要的房屋改善和消费升级的需求循环。
如何让这一循环更顺畅？新的尝试正在不断进行。2023年以来，已有超过30个城市表态支持住房市场的“以旧换新”，其中越来越多的“国家队”入场参与收购，成为当下新的趋势。
“以旧换新”政策再加码
据“海安发布”微信公众号，4月2日，江苏省海安市商品房“以旧换新”房票集中发放仪式举行，首批15名置换业主签约后，当即领到工作人员现场制作的房票。这标志着海安市“以旧换新”购房政策在全省率先进入实质性执行阶段。
据报道，现场一位拿到房票的业主表示，自己用116O的老房，置换了一套236O的新房，将老房评估的132万元做了首付，余下的131万元做了一个20年归还的公积金加商业贷款。
“海安和最近两年各地政策操作相似，进一步说明‘以旧换新’的操作越来越成为今年主流的政策工具，从过去的试点性质、自发性质逐渐转变为有系统谋划、覆盖面广的政策。”易居研究院研究总监严跃进表示。
同样在最近引发关注的还有河南郑州。4月1日，河南郑州房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》，2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套，进一步激活二手住房市场。
严跃进指出，过去各地“以旧换新”的操作，多半是企业自发、散点式的，而郑州则属于“官方版本”，具有官方指导引领、系统有序规划的操作。这也说明各地对于“以旧换新”的政策越来越重视，给予的支持也越来越科学和系统。
当前，改善性住房需求是房地产政策的支持重点之一。中指研究院数据显示，2023年以来已有超30城表态支持“以旧换新”。
国资入场成趋势
中新财经梳理发现，各地政府对“以旧换新”进行支持的方式，大致可分为几个阶段。
最初以鼓励为主，积极沟通房企、经纪机构与业主，推出“换新购”等服务；其次是推出补贴，包括交易税费补贴与购房补贴、对个人和对开发商的补贴等；最新的则是有“国家队”出手，以一定条件限期收购房屋作为保障房或人才房，完成存量房的交易和与新房的循环。
以郑州新发布的政策为例，除了鼓励市场交易，还提出郑州城市发展集团有限公司(政府指定作为收购主体)收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。
“收购的旧房将用于丰富保障性租赁住房供应，一方面可以快速完成保障性住房供应目标，另一方面也有利于盘活二手住房，进一步畅通一二手房的链条，促进房地产市场修复。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。
类似的操作还出现在去年的江苏太仓。2023年11月，太仓市试行商品房“以旧换新”政策，市民可以将符合条件的二手房出售给指定国资公司，再置换国资公司指定的新房，收购的旧房将会用于人才公寓和保障房供给。
严跃进认为，政策不断完善的过程中，各地其实逐渐和“房地产三大工程”进行了有序对接，所以工作目标更为清晰，也更为对口。
需要注意哪些问题？
但作为一项仍在不断完善的政策，房屋“以旧换新”推进的过程中也不可避免地存在一些尚不明确的地方。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师提醒，“以旧换新”实际上是两个房屋交易流程的融合，相对更复杂，考虑的点也更多，牵一发而动全身。所以流程的设置需要更加明确而详细，流程控制也需要严谨。
在正试行商品房“以旧换新”的无锡市梁溪区，业主程先生不久前去咨询了活动细则，有几个让他印象深刻的细节。
“首先是旧房子的产权需要清晰，包括贷款买房结清贷款、安置房补缴土地出让金等；其次是新房的楼盘有些还未交房，过渡期的处理需要考虑；再就是旧房子最大抵扣60%，由第三方机构估价，和自己卖相比，是否能达到心理预期还不确定。”程先生对中新财经记者介绍。
王玉臣表示，购房人想要顺利购房，务必要详细了解政策内容，审核自己是否具备相关条件，谨慎选择房源，仔细查看合同。
“比如在相关流程设计中，对旧房的情况需要进行相关的调查核实，如商品房产权证明、房产已出租/未出租的情况承诺函以及拟置换商品房有无交易限制承诺等。而且，针对置换房屋的业主个人也需要注意核实一些基本问题，如征信情况等。”王玉臣说。
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