土地流拍撤牌率仍处高位,一季度地方财政受影响明显

年初至今，土地市场仍在低温运行。

4月22日，南京迎来2022年首批集中供地出让，截至记者发稿，南京推出的18宗地块已有6宗流拍。而在4月19日，东莞今年首批集中供地推出的8宗地块中，有6宗因故终止交易。

不只是4月份，今年一季度全国住宅用地流拍撤牌率也维持高位。中指院数据显示，2022年一季度，全国住宅用地流拍和撤牌地块数量共计836宗，流拍撤牌率为23.5%。

土地成交不振对地方财政收入影响较为明显。财政部日前发布的数据显示，今年一季度地方政府性基金预算本级收入12989亿元，同比下降26.5%。而地方政府性基金收入同比下降，主要因土地出让收入下降所致。一季度，国有土地使用权出让收入11958亿元，同比下降27.4%。

“近期房地产政策暖风频吹，但市场下行趋势仍未逆转，后续房地产市场何时迎来拐点并带动地方土地财政收入改善，仍需密切观察。”东方金诚分析师王青表示。

多地土地出让收入低迷

民生证券数据显示，2022年一季度，多地土地出让金同比下滑幅度较大，仅有北京、陕西两区域的土地出让收入实现同比正增长。

其中北京由于首批集中供地时间较早，土地出让情况较好，土地出让收入同比增幅达81%；陕西土地市场在一季度实现逆势上涨，土地出让收入同比增长107%，达到近5年同期最高水平。

受集中供地尚未开始的影响，一季度广东省土地出让收入同比下滑幅度达96%。安徽、天津、广西、湖北、湖南土地出让收入下滑幅度也较大，分别达95%、95%、90%、87%、75%。

而一季度江西、河南、贵州、云南等地土地出让收入下滑幅度较少，分别为40%、43%、38%以及28%。四川、重庆等地土地出让收入降幅低于全国平均水平。

“今年以来土地市场延续去年下半年的低温态势，一季度启动集中供地的城市为数不多，各地供地偏于谨慎，整体土地供应量明显回落，带动成交规模下行。”诸葛找房一位分析师告诉记者。

其进一步表示，一季度百强房企的拿地行为明显减少，TOP100中仅有15家房企拿地，占比不足2成。“房企资金面偏紧的状况仍未获明显改善，拿地意愿不强。”

业内人士指出，今年一季度土地出让金同比大幅回落的另一原因，是受2021年同期高基数影响。财政部数据显示，2021年一季度全国土地收入为1.6467万亿元，同比增长48.1%。

克而瑞分析师认为，随着各城市供地计划逐渐提上日程，二季度成交规模将迎来周期性回升。但由于当前多数房企流动性仍存较大压力，拿地态度仍旧谨慎，二季度土地市场成交规模仍难追平去年同期。

“若二季度利好政策细则能落地实施，房企资金压力得到实质性纾解，重点城市市场将率先回暖，但回暖预期仅限于楼市韧性较强的一二线及强三线城市，购房需求萎缩、楼市成交疲软的城市土地市场热度仍将维持在低位。”上述克而瑞分析师表示。

土地市场或将有序修复

去年下半年以来，受多种因素叠加影响，土地市场景气度趋弱，由此引发市场对地方土地财政的担忧。

据远东资信数据，2021年全年，土地出让收入占地方财政收入的比例高达41.47%。

“土地财政短时间内难以改变，2021年全国有12城土地财政依赖度超过100%，而土地财政依赖程度较高的城市多为省会城市。”经济学家马光远在达美中心样板层发布会上说。

平安证券分析师钟正生表示，今年一季度土地购置面积同比下降41.8%，由于土地出让金缴纳滞后于土地成交，土地出让金和政府性基金收入增速可能还未见底。

“2022年财政预算报告并未公布土地出让收入规模，考虑房地产市场的渐进修复，预计2022年土地出让收入规模有望保持在8万亿以上，较2021年决算减少7000亿左右。”浙商证券分析师李超称。

“对于经济实力较强的区域，其对土地市场下滑容忍度或更高，但对于经济财政实力不足以支撑市场信心的区域，容忍阈值或要相对小一些。”民生证券分析师谭逸鸣说。

事实上，为促进土地市场回暖，地方政府也在供地端主动调整供地政策，如合肥、厦门加大中心城区优质地块供应比例、减配建、降低回炉地块地价等。

“短期可能有进一步稳增长措施出台，地产领域有望迎来进一步政策放松并推升土地市场持续回暖，土地出让收入将有序修复。”李超表示。