两部门祭出楼市"王炸"组合拳: 首付比例降至历史最低

5月17日两部门祭出楼市“王炸”组合拳，接连发布三条关于住房贷款方面的重磅利好政策，楼市信贷最宽松时代来临。

5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

同时，央行还宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

“这次的调控力度之大，是之前从来没有过的，是国内房地产发展历史上最宽松的一次。其能级超过以往同类型所有宽松政策，可谓历史级的楼市提振政策，影响深远。”易居研究院研究总监严跃进表示。

多位分析师表示，以上新政从需求端出发，政策调整后首付比例、房贷利率均将处于历史低点，将大幅度降低购房门槛及购房成本，居民的购房门槛和房贷利息成本降至历史最低。未来，存量房贷利率也有望降低。

“可以看出，监管层稳定房地产市场的决心非常坚定。本次针对房地产出台的宽松政策，意在推动房地产行业和经济复苏，从各项举措来看，监管层决心之大已超出市场此前预期。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

首付比例宽松幅度刷新历史纪录

楼市首付比例最低的时代，即将来临。

本次两部门宣布下调首付比例下限后，首套房首付比例不低于15%，二套房首付比例不低于25%。

在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

多位分析师向记者表示，此次首付比例调整后，属于按揭贷款历史上最宽松的首付政策，降低幅度刷新历史纪录，首套和二套房首付比例均为历史最低。

“政策的调整无疑降低了购房门槛，利好购房者，也让更多资金不足想要买房的购房者获得上车资格。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱称。

张大伟也表示，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，将有利于降低居民首付负担和成本，增强购房能力和意愿。

据悉，当前全国多地已将首付比例降至20%、二套降至30%，仅有个别城市首付比例较高，如一线城市首套首付比例均为30%，二套在40%-50%不等。

“本次央行下调首付比例下限后，预计将有更多城市跟进落实，一线城市也存在下调空间和预期，以进一步降低购房者置业门槛。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

张大伟也认为，未来北京等一线城市也有望大幅度降低首付比例和房贷利率。

事实上，今年以来，房地产市场表现不及预期，金三银四成色不足，无论是新房还是二手房，量价齐跌，业主以价换量，市场情绪跌至低谷，行业信心不强。

“按照以往经验，中央政策的松动对市场信心的提升效应大于地方政策。本次新政能刺激部分刚需及首次改善客群入市，提振市场的活跃度，短期能促进房市加速改善。中期来看，当下居民市场收入预期弱，拖累购房需求的释放，中期还需要依靠经济就业环境的改善。”王小嫱称。

房贷利率有望跌破3%

此次政策调整后，不仅购房首付比例将是历史最低，房贷利率预计也降至历史低点。

在公积金方面，央行发布通知称，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

据记者测算，如以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少135元，累积30年月供减少4.85万元。

与此同时，此次两部门还取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限，将房贷利率下限调控权给予地方。

“这意味着，中央层面不再设定统一的商贷利率限制线，各地可以根据自身经营情况自行做出调整。”王小嫱表示，此举有利于各地结合自身情况出台相对合理公平的房贷利率，在当前的贷款背景下，各地商贷利率将进一步下滑，后续房贷利率有望跌破3%，降至历史最低水平。

“从全国看，除少数一线二线城市外，目前大部分房贷最低首套利率已经进入3.25时代。”张大伟表示。

根据央行公布数据，截至3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。根据中指院监测，超20城宣布4月起阶段性取消首套房贷利率下限；5月，南京、合肥相继宣布取消首套房贷利率下限。

“当前已有部分城市的部分银行执行首套房贷利率在3.1%左右，本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。”陈文静称。

国家统计局数据显示，4月商品住宅销售价格总体持续下滑，同时跌幅进一步扩大，“以价换量”趋势加速。4月70城新房价格平均环比下降0.58%，跌幅较上月扩大0.25个百分点；二手住宅价格平均环比下降0.94%，跌幅较上月扩大0.41个百分点。

此外，从4月份70城新建商品住宅房价指数来看，房价环比上涨城市数量6个，较上月减少5城；其余64城均环比下跌，占比约91%；二手房依旧仅有1城环比上涨，其余69城环比下降。

“央行、金融监管总局此次针对首付比例、房贷利率的调整，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心。政策进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿，若核心城市加快跟进相关举措，将对市场产生更大的带动作用。”陈文静称。

“伴随各类支持性政策在逐步落地，以及政策落度力度与执行力的增强，楼市去库存的力度未来也会越来越大。市场供求关系在未来1-2年内将逐步改善，届时楼市将步入相对健康的发展轨道。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为。