2022,楼市回暖

2021年12月13日早晨，一位北京购房者在地铁上习惯性地打开找房App，他发现周末刚看过的二手房全部已出售或下架，突然有点儿心慌。多位来自北京的二手房买家发现，近期看的房源成交速度变快了。他们告诉《财经》记者，要买到自己的“梦中情房”，有时还得打败其他进入议价阶段的竞争者。除了二手房市场，新房市场在岁末年初也热闹起来。沉寂多月的新房经纪人的朋友圈也活跃了起来。一张张倒计时海报，计算着开发商收回最低折扣的最后时限。据贝壳研究院测算，2021年全国二手房成交面积为2015年以来最低值，新房销售面积和销售金额的同比增速也均为2015年以来最低增速。2022年1月6日，一线城市中广州率先发力，将二套房房贷利率降至5.85%。此前，广州二套房房贷利率约为6.05%。以贷款500万元，等额本息30年还款为例，房贷利率变动后买房人购房成本将节省23.09万元。

楼市真的回暖了吗？多地二手房市场回暖以南京秦淮区王府园小区为例，该小区一套学区房2021年12月下调了两次售价，直降63万元，目前售价为245万元，已回落至2020年下半年水平。市场回暖伴随着信贷政策的松动。目前，南京按揭贷款放款周期由最快四个月缩短至最快两个月，首套贷款利率也从6.35%降低至6.05%。一位北京链家中介分析，二手房市场成交规律，一般是成交量先上涨，然后市场进入量涨价稳阶段，持续一段时间后，业主感受到成交量上升，市场回暖，就会提高挂盘价格，市场随即进入量价齐升阶段。一位北京某科研院所的研究员在购房中发现，2021年12月中旬起，二手房成交量开始变大。他在望京看中的几套房，由于有采光不好等硬伤，暂时没下手，但一周内这些房子都卖出去了。12月25日，耗了6个小时，他终于从另一个意向购买者手中抢下了一套酒仙桥640万的二居室。“我是第一个谈的，谈判途中还有一个买房人不断电话干扰房主，还好我的经纪人没让房主知道后面的人能加钱。”12月26日，《财经》记者和一位购房者同看朝阳区金隅康惠园小区的一套房源。当晚，链家中介就告知该房源已有购房者报备，要和业主谈价。不久后，这套房源就从链家App上下架了。《财经》记者获悉，2021年8月-9月二手房成交量最低时，北京链家一个周末的成交量约为200套。但市场逐渐回暖后，12月17日到19日这个周末，链家三天的交易量达到了500套。德佑一位经纪人透露，宁波的情况和北京类似。2021年10月宁波二手房成交量跌至谷底，当月销量仅为1300多套。11月，个人住房按揭贷款放款周期缩短至一个月后，宁波的二手房成交量也逐步回升。他估计12月，全市总成交量可能超过2000套。2020年1月-2021年12月50城二手房月度成交量走势，图中数据系以2020年1月成交量为100，等比例换算得到。图片来源：贝壳研究院深圳美凯龙爱家一位中介透露，近期有部分上门客咨询二手房，发朋友圈推荐房源也有客户主动联系。另外，银行个人住房按揭贷款放款周期也从两三个月缩短至最快一周。一位中原地产中介分析，年底本就是深圳二手房市场的低迷期，工厂老板一般要回笼资金发工资，没有多余存款买房。最近能成交的二手房基本都是按指导价水平卖出。一位在深圳有三套房的业主，担心房地产税试点落地深圳，正在抓紧卖房。他透露，脱手很难，现在除了刚需客没人敢投资房产。他手中的一套房子，市场火热时能卖约330万元，现在要想快速出手，只能卖250万元左右。二手房市场回暖对新房市场也是积极信号，新房和二手房市场有联动效应，大多数换房客都是卖了手里的二手房，拿钱买新房。加之开发商年底为了回款打折促销，新房市场终于在近期迎来了一波小高潮。销售人员介绍，如果三天内交20%首付，2022年3月底前交清剩余首付，可享受两个9.9折优惠，如果在2022年2月底前交清剩余首付，还能再打折扣。半小时内，售楼处现场已有两位购房者交了定金。2022年，元旦三天假期也成为新房的主战场。北京石景山万科翡翠山晓西麓推出了元旦三天签约立减5万元的活动。此外，该项目还根据首付额度，增加折扣优惠，从首付40%立减5万元到全款立减20万元不等。年底开发商打折冲销量是常态，但多个一线及新一线城市的中介人员反馈，有些卖得好的楼盘，即使在年底也不怎么打折。该中介人员分析，虽然2021年下半年北京二手房市场低迷，但新房市场上的高端盘和刚需盘还是很好卖。“北京不缺有钱人，也不缺刚需客。”元旦首日，未推出任何折扣的中高端楼盘长安悦玺，售楼处的看房人络绎不绝。现场销售表示，该楼盘的客户大多在金融街工作，购置新资产的意愿和能力较强。长安悦玺售楼处现场。摄影/庞敏另外，北京新房市场上800万-1000万元的楼盘很多，供给相对充足。元旦期间朝阳壹号看房人比2021年末少一些，但其中高楼层小户型依然很火。售楼处工作人员透露，2022年1月1日上午客户退回的一套高楼层小户型房源，当日下午三点便再次售出。朝阳壹号售楼处现场。摄影/桂澜珊保利锦上售楼处现场。摄影/桂澜珊图片来源：贝壳研究院多位业内人士透露，银行2021年没用完的贷款额度，会在2022年一季度集中投放，这意味着2022年一季度的按揭贷款额度可能更加充裕。贝壳研究院用历史数据验证了房地产市场规模的增速和房贷增速高度相关，按揭贷的规模和节奏基本上决定了住宅市场销售的规模和节奏。价格的进展要滞后于交易量，2021年底至2022年一季度末二手房价格仍有向下的调整压力。但经历半年成交量的恢复，房价下跌的预期会得到改善，二手房价格将逐步恢复，预计2022年二季度止跌。总体而言，2022年房地产市场将在2021年下半年的低位上逐步修复，修复需要时间，修复过程可能有短暂波动，但最终将回归平稳均衡。一位头部房企前营销人士认为，近期利好信息的出现，刺激了前期压抑的购房需求适度释放，但并不意味市场会出现报复性反弹，也不代表市场整体回暖了。如果2022年一季度，有关部门陆续出台一些支持性政策，大家对房地产市场的信心逐步恢复，才能确定市场是真的回暖了。中国社会科学院财经战略研究院等机构联合发布的《中国住房发展报告》预测，2022年商品住房价格增长率将在-3%到3%范围内，商品住房销售面积增长将在-1%到-5%范围内。未来一年住房市场不会大起大落。来源：财经杂志