一度处于舆论风暴眼中的万科，用一份稳健、扎实的业绩，向市场给出了自己坚实有力的回答。
据万科2023年年报，期内，公司销售额3761亿元、在手货币资金超998亿元、剔除预收房款资产负债率65.5%，2023年新获取融资近900亿元，新增融资综合成本3.61%。
业内人士认为，2023年房地产行业多重挑战交织，高速扩张的后遗症正在加速显现。销售低谷与交付洪峰交错，需求锐减与融资收缩碰头，对房企现金流本构成挑战。叠加国际评级机构接连看空，房企违约风险进一步蔓延至混合所有制房企，市场担忧情绪浓厚，就连一贯稳健的万科也遭遇了信心挑战。
从年报结果看，万科依然守住了安全底线，并围绕产品服务，构建了面向房地产新发展模式的核心能力，实属不易。
在万科3月29日上午举行的2023年公司业绩会上，就外界高度关切的万科是否有信心“活下去”的问题，万科董事会主席郁亮明确，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。
政策方面，近期包括北上广等城市的政策都在调整，这些政策松绑是2011年以来力度最大的，超过以往任何年度，包括按揭利率降到近10年以来最低水平，预计政策效果会慢慢显示出来，市场也会逐步恢复。
郁亮表示，公司过去多年在开发经营服务所建立的能力，有助于万科在行业新发展阶段成为优秀的企业。
现金流连续15年为正
据万科日前发布的2023年度报告，截至去年年底，万科开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761亿元。克而瑞数据显示，万科2023年销售额稳居行业第二，同比降幅显著低于百强房企全年降幅。
楼市持续深度调整背景下，万科2023年去化率方面的表现仍然持续获得了提升，公司全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。
获益于良好的销售业绩，报告期内，万科实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。
在市场销售承压，房企普遍面临挑战的形势之下，万科仍然实现了正向的现金流。万科财报显示，截至2023年年底，公司已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金达998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债。期内，公司剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点，连续5年下降。
值得一提的是，在行业整体融资显著收缩背景下，万科依然获得了各大金融机构的信任和支持。
2023年，万科在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。
与此同时，万科紧跟国家房地产金融支持政策导向，积极向新融资模式转型。
万科于3月15日披露，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额数量为不超过该基金募集份额总额的30%。此次印力REIT估值为39.59亿元，业内预计深铁认购预估在10亿元左右。
值得一提的是，万科近期在融资市场还获得多笔贷款。
公开资料显示，万科旗下的印力集团深圳总部核心资产印力中心于近日获取35.9亿元经营性物业贷款，该项贷款将用于提前赎回2026年到期的CMBS。
据悉，印力此次获批经营性物业贷款项目包括深圳印力中心、宁波鄞州印象城、西安龙首印象城等项目。上述项目于运营期间均实现了良好的经营业绩，出租率持续保持在较高水平，现金流稳定。截至2024年3月，印力已累计完成84亿元的经营性物业贷款置换CMBS业务。
此外，万科3月19日披露，公司两家全资子公司上海中区地产有限公司和上海万科企业有限公司，已向兴业银行深圳分行申请一笔总额为14亿元的贷款，贷款期限为14年。据悉，该笔贷款为经营性物业贷款。
在2024年，万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元，实现资债结构持续优化。
另据媒体报道，万科正寻求一笔离岸银团贷款，中国银行（香港）或为牵头行，预计中银香港授信额度约15亿港元。消息人士表示，该笔贷款已经获批。
国资大股东力挺万科穿越周期
就万科当前面临的挑战，万科集团总裁兼首席执行官祝九胜在业绩会上坦陈，万科当前面临三方面挑战。
其一，开发收入在下降，而工程款的支出却在增长。其二，融资模式挑战，过往是总对总，但现在要转项目制，融资要落到项目上，按工程进度来提款，而这种提款方式，将资金限制到项目上，这会使总部的现金受到限制。其三，经营性业务收益率不足以覆盖整体上利息爬坡的状态。
持续调整的市场背景下，万科将如何应对？
祝九胜表示，客观来说公司的确有一些压力，但当前万科融资仍处于正常的状态，公司能顶住这些压力，万科一定能闯过这一关。
其进一步指出，万科与银行长期以来都有着良好的基于战略的合作关系，与万科长期合作的26家银行，这些银行长期以来都很支持万科。在行业下行销售下滑回款减少情况下，银行在风险防范方面是万科的同盟军。
对于未来，万科管理层表示，公司以更大的决心和力度，推进盘活存量、将不动产变动产等工作，让公司的安全垫更加厚实。
在3月29日的业绩交流会上，郁亮指出，过去一段时间，万科已在努力盘活存量，同时通过新融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产持续变为动产，补充现金流。
对此，万科集团执行副总裁兼首席运营官刘肖表示，未来公司会持续推动经营性业务模式由重到轻，而资产交易是业务由重到轻并持续提升经营水平的一个重要路径，所以万科2024年资产交易规模会比2023年更大。据悉，2023年万科资产交易金额为123亿元。
“今后，我们将以更强的危机感和更大的力度，去努力推进上述工作。”郁亮表示。
而就投资者所问深圳国资将对万科展开哪些支持，万科管理层在业绩交流会上表示，在去年11月6日公司与金融机构的交流沟通会上，深圳国资做出非常积极的表态，那次会议之后，深圳国资采取了4大类措施，以市场化和法制化方式来帮助和支持万科。
首先，深圳国资将帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资。其次，以市场化方式来认购万科旗下盈利的消费基础设施。再者，通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动多个项目合作。第四，深圳国资还在积极协调各方面金融资源，来支持万科。
“现在这些项目的进展，有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有的则正在逐步落地过程之中。这些项目如果全部落地完成，可以帮助万科释放的流动性预计在百亿规模以上。”万科管理层称。
业内人士认为，可以预见，这些举措既不是深国资支持万科的起点，也不会是终点，未来会有更多支持万科的举措落地。
扫一扫关注微信
