深圳: 买卖双方可选择二手房"带押过户"模式

据深圳市住房和建设局网站消息，深圳市住房和建设局等六部门5日联合下发关于印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知。根据《方案》，在二手房交易中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，买方也需要使用贷款购房的情况，买卖双方可选择二手房“带押过户”模式。

《方案》提出，在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。

《方案》要求，在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。

《方案》明确了“顺位抵押”和“双预告登记”两种模式的具体流程，并鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。

(一)“顺位抵押”办理流程

1.买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同。

2.买卖双方在选定的资金监管机构(如银行、公证机构)办理资金监管手续，对买方的购房款(包括首付款和银行贷款)进行监管。同时，买方向银行申请贷款。

3.买方贷款审批通过后，买卖双方和买卖双方贷款银行共同线上申请“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理，按顺位设立新的抵押权。

4.不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方贷款银行申请，同步办理完成三个登记事项，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押登记电子证明。

5.买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。

6.卖方贷款银行结清贷款后，线上提交抵押注销申请，买方贷款银行的抵押权顺位相应向前，即由第二位升为首位抵押。

7.资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。

(二)“双预告登记”办理流程

1.买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同后，买方向银行申请贷款。

2.买方贷款审批通过后，买方贷款银行会同买卖双方，线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记。

3.不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请，完成“双预告登记”业务审核，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押预告登记电子证明。

4.买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。公证机构出具相关材料，并送达买方贷款银行、买卖双方。

5.购房款存入提存账户后，买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。

6.房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。卖方贷款银行线上提交抵押注销申请，不动产登记部门在线审核，也可以由卖方本人提出注销抵押，银行线上确认申请。如果房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。

在买方一次性付款、买方的首付款超过卖方原欠款的情况下，如选择二手房“带押过户”模式，也可以适用“顺位抵押”“双预告登记”办理流程。