核心观点：2024年1-3月房地产各项核心数据同比继续下滑，新开工面积、销售面积、销售额同比下滑27.8%、19.4%、27.6%，但从环比角度来看，降幅环比收窄1.9个百分点、1.1个百分点、1.7个百分点。此外，房地产开发到位资金、房地产企业债券融资总额分别环比增加58.64%、 116.3%，说明房地产出现边际性好转。这些边际性好转离不开国家的房地产协调融资机制和“三大工程”，房地产协调融资机制给予融资支持，实现金融和房地产良性循环，促进房地产项目正常开发建设交付，同时“三大工程”可形成更多的增量投资。房地产协调融资机制、“三大工程”仍需时间来完全落实，长期对房地产需求是重要支撑的。根据模型测算，房地产企业拿地到新开工的周期已由以前的3个月延长至目前的9个月，因此预计2024年全年新开工数据同比下降7%。那么在不出现重大利空事件影响下，按照周期规律，预计2024年房地产市场或呈现企稳小幅修复的走势。
一、房地产现状：虽各项核心指标同比下降，但房地产销售面积和销售额边际性好转
宏观政策方面，3月、4月房地产政策环境持续宽松，不管国家还是地方，都出台各项政策。北京取消离婚购房年限限制、郑州推出“以旧换新”政策、青岛出台8条楼市政策、上海市土地出让不再限制中小套型比例、深圳市宣布废止“70/90政策”、深圳宣布实施商品房“以旧换新”政策、成都宣布解除限购措施、三四线城市则继续以发放购房财税补贴和加大公积金住房贷款支持为主。
从供给端来看，1—3月份，房地产开发企业房屋施工面积678501万平方米，同比下降11.1%，房屋新开工面积17283万平方米，同比下降27.8%，房屋竣工面积15259万平方米，同比下降20.7%。其中，房地产新开工面积环比收窄1.9个百分点，出现边际性改善，竣工面积由于去年高基础而呈现同比下降趋势，和去年出现强背离。
从需求端来看，1—3月份，新建商品房销售面积22668万平方米、新建商品房销售额21355亿元，同比分别下降19.4%和27.6%，但两者环比收窄1.1和1.7个百分点。主要是因为第一，西部地区、东北地区收窄明显，西部地区、东北地区销售面积收窄2.3、4.8个百分点，西部地区、东北地区销售额收窄2.6、 6.4个百分点，第二，供应增多且以改善型房子为主，CRIC数据显示，重点城市刚需、改善、高端占比结构为40%、49%和11%，同时商品房“以价换量”的策略起作用，CRIC数据显示，前3月商品房成交均价9779元/平方米，同比下降9.5%。
资金方面，房地产开发投资额累计同比下降9.5%，环比下降3.8个百分点;同时房地产开发到位资金边际好转，但是同比依旧扩大17个百分点，主要受定金及预收款、个人按揭贷款的拖累。此外，根据中指研究院监测，2024年3月房地产企业债券融资总额为669.4亿元，环比大幅增长116.3%，为2023年9月以来最高点。
二、未来展望：预计2024年下半年房地产有望边际性好转
(1)房地产政策环境持续宽松，房地产融资协调机制逐渐落实
2023年“认房不认贷”等房地产政策陆续出台，2024年以来，我国的房地产政策环境持续宽松，尤其房地产融资协调机制的作用凸显，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，有利于促进房地产市场平稳健康发展。1月12日，住房城乡建设部、金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单。此后房地产融资协调机制逐渐落实，2月，建设银行、华夏银行、工商银行、农业银行、光大银行等各大银行建立房地产项目白名单，并采取相关措施，进入4月，全国17个城市通过协调机制正式向中信银行推送第一批白名单项目24个，中信银行批复金额73.25亿元，放款金额30.91亿元，全部按照工程进度“应放尽放”。
目前，31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市(不含直辖市)已建立城市房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，并推送给商业银行。截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。
(2)全力实施“三大工程”，城中村改造有望提速
2024年以来，各省全力实施“三大工程”，推动保障性住房、城中村改造等，形成更多增量投资。4月18日，在国新办举行的新闻发布会中得知，用来支持“三大工程”的5000亿元抵押补充贷款(PSL)额度发放完毕，这有利于为“三大工程”提供中长期低成本资金支持，托底地产方面有所加重。据不完全统计，截至2024年3月15日，已有34个城市或省份完成新一轮城中村专项借款的授信或发放，仅公开的授信额度已合计超万亿元，其中，两大政策性银行已完成至少1181亿元城中村专项借款的发放。此外，全国积极进行城中村改造，纷纷出台城中村改造目标，城中村改造中，改造投资资金较为可观，对未来房地产形成支撑。与此同时，在保障房运行机制方面，多地公布售型保障房建设计划，随后逐渐落实来保障困难群体的住房需求。
(3)居民人均可支配收入和消费逐年增加
截至2023年底，我国城镇可支配收入为51821元，同比增加5.15%，相较于2022年增加了1.2个百分点。2024年一季度，全国居民人均可支配收入11539元，比上年同期名义增长6.2%;全国居民人均消费支出7299元，比上年同期名义增长8.3%。根据以往数据，预计2024年城镇可支配收入、消费将会持续增加，大概同比增加6%、8%。居民人均可支配收入、消费逐年增加，有利于房地产消费预期增加。
(4)模型推测2024年房地产市场或呈现企稳小幅修复的走势
2016年-2022年，受棚改驱动影响，新一轮地产持续发展，拿地到新开工周期大约为3个月，2022年受疫情、地产暴雷等各种因素影响，房地产市场持续低迷，拿地到新开工周期延长至9个月，综上所述，从拿地到新开工的周期由以前的3个月变为9个月。同时根据3月的实际总拿地数据，来推算9个月后的新开工，结果显示2024年全年新开工面积累计同比下降7%。总体来看，在不出现重大利空事件影响下，按照周期规律，2024年房地产市场或呈现企稳小幅修复的走势。
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