在地产行业低迷，政府推地谨慎的情况下，2023年1-7月，全国土地出让金同比下降26.71%，7月更是下降49.72%。同时，由于托底拿地受限，城投拿地的占比持续下滑，1-7月城投拿地占比19.60%，减少7.45个百分点。土地市场“冷热不均”，部分弱能级区域的恢复情况有待验证。
政府推地谨慎，土地出让金同比持续下降
根据中泰固收负责人肖雨的数据，7月全国土地出让金为2475.41亿元，同比下降49.72%，环比下降36.98%，其中住宅类土地出让金为1986.55亿元，同比下降49.25%，环比下降35.84%。2023年1-7月，全国土地出让金为17729.53亿元，同比下降26.71%。
由于地方政府财力是城投偿债能力的重要支撑，而地方政府性基金收入是地方政府财力重要的组成部分，土地出让市场的边际变化情况一直是城投债投资者的关注重点之一。兴证固收首席黄伟平认为，在地产行业持续低迷的背景下，今年上半年地方政府推地也较为谨慎，推地节奏整体偏慢，且主要聚焦优质地块。以全国300城涉宅用地市场为例，今年上半年推出规划建面和成交规划建面较去年同期分别下降29.2%和30.1%，推出楼面均价和成交楼面均价则分别同比上升2.05%和15.2%。
具体到各省份的土地出让金，2023年1-7月，浙江、江苏2省出让金分别为2979.86亿元、2272.23亿元，广东、北京、山东、上海4省土地出让金在1000-2000亿元之间，四川、安徽、河北、河南、陕西、湖南6省土地出让金在500-1000亿元之间。对比2022年1-7月，天津、黑龙江、吉林、宁夏、北京、陕西6个省份土地出让金实现正增长，其中天津因低基数增长282.90%，黑龙江增长幅度超过40%，青海、贵州、甘肃、福建下滑明显，降幅超50%。
托底拿地受限，城投拿地占比下滑
从城投拿地的情况来看，2023年城投拿地的金额不仅跟随土地出让金一同下滑，占比也明显减少。2023年1-7月城投拿地占比19.60%，同比减少7.45个百分点。分月看，2023年1月城投拿地占比34.12%，同比增加6.87个百分点，2-7月各月城投拿地占比同比均下降，其中7月城投拿地占比19.77%，同比减少2.04个百分点，环比上升4.83个百分点。
图：2023年城投拿地金额与占比（亿元，%）
（资料来源：中泰固收，财联社整理）
安信固收首席池光胜认为，2023年以来，多地采用拟出让地块清单公布制度，集中供地更为常态化，整体供地节奏放缓。城投受托底拿地监管及城投本身托底拿地乏力等影响，拿地成交金额占比明显下滑，在2022年四季度达到高峰后，2023年一、二季度持续回落。从拿地价格来看，城投拿地平均溢价率在2023年一季度达到高点后，二季度大幅回落至1.8%，低于2022年3%左右的水平。
关于限制城投托底拿地的政策，肖雨指出，去年10月财政部发布的《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》较为关键。其第八条明令“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”同时，肖雨认为去年的托低拿地对城投造成了较大的资金占用，偿债压力令城投难以进一步拿地。
土地市场“冷热分化”或持续
具体到各省份的城投拿地占比，根据肖雨的数据，2023年1-7月，广西、湖南城投拿地占比分别为41.64%、34.58%，重庆、上海等8个省份城投拿地占比在20-30%之间，浙江、陕西、河北、北京等11个省份城投拿地占比在10-20%之间，其余省份城投拿地占比小于10%。对比2022年1-7月，广西、云南城投拿地占比同比增幅超10个百分点，宁夏、重庆、河北、吉林等5个省份城投拿地占比同比增幅超5个百分点，天津、广东、福建、湖北等7个省份城投拿地占比同比降幅超10个百分点。
池光胜认为，城投拿地占比较高的城市主要为位于长三角区域的三四线城市。在上半年城投总成交金额大于10亿的53个地级市中，亳州、株洲、枣庄、盐城等9个地级市城投成交金额占比超50%，洛阳市、永州、眉山、岳阳、常州等16个地级市城投成交金额占比在30%-50%。在以上25个城投成交金额占比超30%的地级市中，三四线城市占比达80.0%；分别有10个、6个、5个地级市分布于长三角、山东半岛、长江中游。
对于后续土地市场与城投拿地的情况，华创固收首席周冠南认为，一方面，当前处于“宽信用”政策的重要观察窗口，7月24日政治局会议未提“房住不炒”，为2019年以来年中政治局会议首次，总量调控空间或被打开、过去限制性政策可能松动。同时“因城施策用好政策工具箱”指向定力较强的核心一二线城市调控放松或有望加码，“城中村”改造、保障性住房建设或更加积极。另一方面，土地市场“冷热不均”，分化状态将持续演绎，风险规避下核心热点城市或将优先受到市场追捧，而部分弱能级区域的恢复情况仍将有待验证，关注后续城投拿地占比以及再融资情况尤为重要。
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