北京甲级写字楼需求持续回暖,供应增量形势下今年租金仍将承压

处于盘整过程中的北京办公楼市场，正逐步回暖。

“预计北京2024年办公楼市场，租金价格中枢仍将持续下移，已经开启租金‘2’时代。”高力国际北京分公司董事总经理李娟表示。

据高力国际研究报告，北京2023年办公楼市场新增需求持续恢复，但需求总量依然不足。

从资产类别来看，2023年四季度北京甲级写字楼市场净吸纳量为2.7万平方米，全年总计吸纳8.6万平方米，仅为此前平均水平的30%。

而乙级写字楼市场以及产业园，全年净吸纳量均为负数。虽然四季度乙级市场净吸纳量为8.3万平方米，但由于上半年市场出现退租，全年吸纳情况并不理想；产业园市场第四季度吸纳量为3.1万平方米，同样由于前三季度市场表现不佳，也对全年吸纳规模产生影响。

“写字楼市场全年需求不振，原因包括企业保守预期、扩张意愿不足，降本增效的租赁策略和互联网企业办公空间调整等因素。”高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部负责人陆明表示。

不过，分季度来看市场需求表现，三个资产类别市场净吸纳量均为前低后高，需求持续呈现回暖态势。在第四季度，北京办公楼市场各资产类别净吸纳量均恢复到正值，而上一次全市场录得季度净吸纳量正值还是在2021年第四季度。

据介绍，央国企在2023年写字楼市场中，在市场稳定中发挥了非常重要的作用。市场需求不旺盛的情况下，央国企扮演了稳定的去化机制角色，2023年办公楼市场一些租赁以及买卖的大客户，约80%来自于国央企。

与此同时，2023年有较大规模新增供应量入市。高力国际报告显示，2023年北京办公楼市场年度新增供应量合计达到154万平方米。

供应增加叠加需求侧表现不振，北京办公楼市场出现租金下滑的情况。以甲级写字楼为例，2023年净有效月租金同比下降9.4%至300元/平方米。

“今年还会有一些办公项目入市，整个供应量级是逐步升高的。在这样的市场情况下，部分项目租金可能会继续下探。”陆明称。

值得关注的是，2023年下半年中央发布了一系列稳经济政策，预计2024年一季度相关配套政策将持续落地。

高力国际分析师认为，新的经济周期下，产业将面对新的形势，各类宏观政策在2024年或出现更加明显的调整，这也预示着作为重要产业载体的办公楼市场将面临需求侧的重大变化，进入新发展阶段。

“整体办公楼市场积极因素正在不断累积，市场新增需求预计将持续小幅回暖，但恢复到此前水平仍需要一定时间。”陆明表示。