近日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。这场年初的重磅会议，被认为是了解当前房地产融资形势和下一步房地产工作部署的权威风向标。
房地产良性循环有赖于适度的供给与合理的需求。有分析指出，当前我国房地产市场面临的突出问题，是供给侧结构性“去化”和需求侧结构化“缺口”之间的矛盾。不难发现，当前相关部门的一系列发声，针对的正是改善需求端预期与做好供给端保障。
重磅表态落地后，已有城市率先响应，业内预计未来供需两端政策的持续加码值得期待。
融资支持进一步精准到“项目”
房地产需求端表现，既关乎房地产企业的销售回款、现金流状况以及风险化解工作，也关系着房地产市场的平稳健康发展。
住建部方面表示，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”自2023年10月底的中央金融工作会议被首次提出后，成为对房企进行融资支持的重要准则。住建部此番表态的重点，在于将支持的对象从“企业”细化到“项目”。
具体来看，住建部强调，针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。
稳定的供给端是改善消费端预期的基础。易居研究院研究总监严跃进梳理最近几年的融资政策指出，其经历了“维护住房消费者合法权益”“金融16条”“三个不低于”的前三个阶段，当前则进入到“融资协调机制”的新阶段。
“这一微妙变化也说明过去一些融资支持政策或有效率打折扣的问题，不能直达项目端。”严跃进表示，政策基于新情况做了新的部署，通过市政府协调的作用，促进房地产市场形势变化和融资政策推动进行更好结合。
房地产项目“白名单”呼之欲出
“当前不同部门聚焦城市房地产融资协调机制的落实，旨在推动具体项目落地，探索出融资协调的成熟机制，解决银行和房企双方之间的不信任问题，倒逼房企加强经营管理，落实对稳健企业的扶持。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。
中指研究院发布的数据显示，2023年，房企融资政策虽然出现边际改善，但非银融资规模延续下降的态势。行业全年共实现非银类融资7222.7亿元，同比下降15.1%。
这也呼吁着机制确立后，抓落实的力度需要跟进加大。对此，住建部方面表示，本月底前，第一批项目名单将落地，落地后即可争取贷款。
与住建部同日，国家金融监督管理总局也召开会议部署落实城市房地产融资协调机制相关工作。其中提到，要按照公平公正原则，筛选确定可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。
“精准支持房地产项目融资，将有助于房地产行业企稳。”中指研究院企业研究总监刘水认为，一方面，优质房地产项目加快审批流程，尽快形成实物投资，将有助于房地产投资企稳；另一方面，暂时遇到困难的项目受到融资支持，将有助于减少项目交付风险，改善行业预期，促进房地产需求释放，有利于房地产市场企稳。
各地调控获更充分自主权
住房城乡建设部和国家金融监督管理总局的话音刚刚落地，便立刻有重点城市跟进，再度打开“工具箱”。
1月27日，广州发文表示，建立房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接。广州也由此成为了首个落地房地产融资协调机制的城市。
与之形成合力、且引发更大关注的，还有广州此番对限购政策的调整：在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房，不纳入限购范围。
为何将范围划到了120平方米这个数字？这吻合了近年广州楼市改善型需求增多的趋势。
据克而瑞统计数据，2023年广州120平方米以上的一手、二手住宅成交占比，较2021年分别提高3.8个和5个百分点。具体到仍在执行限购的区域，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合计供应10456套，占限购区的42%；成交8409套，占限购区的37%。
“作为在住建部会议后首个落地优化房地产政策的一线城市，广州也为其他城市政策调整方向提供参考，预计未来将有更多城市结合自身实际情况出台调控优化政策，促进房地产市场平稳、健康、可持续发展。”中指研究院华南分院总经理杨红侠认为。
同时，广州针对本地实际情况出台精准政策的体现，恰恰也应和着住建部给各地调控的进一步“放权”的政策方向。
住建部在上述会议中表示：要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。
对于房地产调控，住房城乡建设部部长倪虹曾以“十家锅灶九家不同”比喻。本次对今年城市调控政策方向的最新定调，也被认为传递出落实地方主体责任的强烈信号。
“预计2024年政策端将延续宽松基调，政策工具箱将从深度与广度两个维度上进一步挖掘。今年房贷利率和首付比例仍有下调的可能，各地将针对自身情况进行不同幅度的优化调整。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为。
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