2023房企营收同比增长2.3%,净利润下降27.6%

2023年40家样本发债房企实现营业收入3.09万亿元，同比增长2.3%。尽管营业收入整体呈现改善，但归母净利润同比降低了27.6%，达到1028.43亿元，毛利率同比下降1.47个百分点至19.02%，盈利空间继续受到影响。

房企现金流改善，投资性支出降低

在现金流管理方面，40家样本房企在2023年的经营性现金流净额达到4240.72亿元，同比增长192.5%，显示出房企对现金流的重视程度有所提升，其中31家房企实现了经营性现金流的增长。同时，投资性现金流净流出减少至1620.63亿元，同比降低23.25%，反映了房企减少了投资支出。然而，筹资性现金净流出同比增长288.62%至3749.63亿元，显示房地产行业融资环境有所收紧。

资产负债率略降，短期债务压力犹存

截至2023年末，40家样本发债房企的资产负债率(剔除预收账款)下降0.69个百分点至68.36%，而净负债率略微上升了0.59个百分点至96.29%。现金短债比从1.81减少至1.50，显示短期债务压力仍然存在。此外，综合融资成本同比下降29个基点至4.33%，不过普通地方企业与民企的融资成本相对较高。

销售金额同比下滑，央国企表现较好

在销售端，36家可获取数据的发债房企样本在2023年的全口径销售金额同比下降6.4%，至38726亿元，但其中15家房企实现了销售额的正增长。权益销售比大多在60%以上，显示央国企在销售上表现较好。

【投资建议：优质央国企房企具备竞争优势】

尽管2023年发债房企面临毛利率下行和业绩承压的挑战，但随着多地推出住房“以旧换新”政策，有望释放置换需求，消化存量房屋。预计未来房企将进一步分化，部分优质的央国企龙头房企因销售、融资状况良好，债务健康且经营性现金流持续改善，将在行业周期调整后迎来新的发展机会。

风险提示：行业下行、信用违约和政策落地不及预期

需要注意的风险包括房地产行业的下行风险，个别房企的信用事件违约风险，以及房地产调控政策落地进程可能不及预期。

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