谢聪敏申永亮张大鹏
房地产业资金量相关数据是考察房地产业短期发展的重要风向标。1月—7月份，受新冠肺炎疫情等因素影响，房地产业本年资金来源小计较去年同期大幅下降，降幅超过四成，房地产业资金状况较为紧张。5月—6月份，随着各地区房地产相关政策的逐步出台，房地产业销售及资金情况呈现恢复态势。7月份，因多重因素影响，房地产业当月资金量较6月份有较大幅度下滑，值得引起注意。
房地产业本年资金量同比大幅下降，
销售遇冷是主因
1月—7月份，在房地产开发资金来源中，本年资金来源小计88770亿元，同比减少了30200.45亿元，降幅25.40%（上年同期为同比增长18.20%），本年资金来源量下降到近5年同期的最低水平。
从房地产业本年资金来源小计构成中可知，本年资金来源同比大幅下降主要与销售回款（定金及预收款、个人按揭贷款）同比大幅下降有关。1月—7月份，累计定金及预收款为28575亿元，同比减少16822.73亿元，降幅37.10%（去年同期为同比增长38.30%）；个人按揭贷款为14169亿元，同比减少4783.57亿元，降幅25.20%（去年同期为同比增长17.00%）。从本年资金来源小计各分项指标同比增减量看，二者对本年资金来源小计合计减量的贡献率分别为55.70%和15.84%，合计贡献率超过70%。
今年初以来，房地产销售状况不乐观。1月—7月份，商品房累计销售面积为78177.97万平方米（约为上年同期的77%），同比下降23.10%（上年同期为同比增长21.50%）；商品房销售额为75763.00亿元（约为上年同期的71%），同比下降28.80%（上年同期为同比增长30.70%）。1月—7月份，商品房待售面积为54655.00万平方米（约为去年同期的1.1倍），同比增长7.50%（增速较去年同期加快7.20个百分点）。从近5年1月—7月份商品房销售面积、销售额、待售面积同比增减量情况可知（见图），今年商品房销售面积、销售额同比减量双双达到近5年同期最大值，待售面积增量达到最大值，房地产销售的情况可见一斑。
1月—7月份，全国商品房销售均价9691元/平方米，同比下降7.44%。商品房销售均价低于2020年及2021年同期水平，在近5年中排名中游。商品房销售均价下降的主要原因是商品房销售额的降幅超过了同期销售面积降幅，也表明部分房地产企业采取了降价销售等较为灵活的销售策略。
房地产业资金状况在5月—6月份
呈恢复态势，7月份呈现“退坡效应”
1月—7月份，房地产业本年资金来源小计主要呈现以下特点：第一，如剔除2月份春节因素影响，1月—3月份各月本年资金来源小计均在1.3万亿元左右；第二，4月份，受新冠肺炎疫情影响，房地产业本年资金来源小计当月值较3月份出现大幅下降；第三，5月—6月份，随着全国稳经济大盘会议召开，各地区房地产相关政策逐步落地，房地产资金状况呈现恢复态势，特别是6月份，本年资金来源小计有较大幅度跳涨，分别较4月份、5月份增加6079.10亿元和4560.56亿元；第四，7月份，在多重因素影响下，本年资金来源小计呈现“退坡效应”。
对今年初以来各月地方政府出台的房地产政策进行梳理统计后发现：5月份，地方政府房地产相关政策出台数量出现大幅跳涨，较4月份增加了近1倍（宽松性政策数量增加也接近1倍），这与4月份的新冠肺炎疫情导致房地产市场遇冷，以及5月底召开的全国稳住经济大盘会议后，各地方政府落实会议要求有关。5月份，地方政府出台的政策数量达到报告期内最高值，由于政策效应的滞后性，房地产业本年资金来源小计在6月份达到最高值。
6月份、7月份，从出台政策数量看，这2个月政策出台数量虽较5月份有所减少，但仍高于1月—4月份及去年同月，表明地方政府延续了对房地产业的支持。6月份，各地方政府共出台房地产相关政策131项，其中宽松性政策117项、中性政策5项、紧缩性政策9项；7月份，各地方政府共出台房地产相关政策80项，其中宽松类政策66项、中性类政策8项、紧缩性政策6项。6月份、7月份出台政策总量分别较5月份下降8%和44%，出台的宽松性政策分别较5月份下降3%和45%。
从6月份、7月份的地方房地产政策调控内容来看，宽松性政策主要表现在放宽行政限制、强化住房公积金信贷支持、人口人才引入等方面，主要包括松绑“四限”政策（以“限购、限贷、限价、限售”为主要手段的房地产调控政策）、棚改货币化安置、下调购房商贷和公积金贷款最低首付比例、上调公积金最高贷款额度、下调最低首付比例、购房财税支持、放宽人口落户门槛及下调土地竞买保证金比例、允许土地出让金分期缴纳等。紧缩性政策则集中在市场监管方面，主要包括商品房信息公示及宣传规范、商品房销售市场秩序整治、商品房预售资金监管、自建房安全专项整治等举措。
在政策的影响下，5月—7月份，房地产业当月本年资金来源小计呈先升后降态势，总体较4月份有不同程度增长。从构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金体现出以下特点：第一，均较5月份有不同程度增加；第二，上述本年资金来源小计各分项指标的变化与政策变化趋势一致。
从本年资金来源小计各项构成看，5月—7月份，房地产业本年资金来源中销售回款（定金及预收款、个人按揭贷款）的变化与政策的变动相一致，呈先升后降态势。上述情况可通过今年初以来各月商品房销售数据得到印证。4月份，商品房销售面积、销售额较3月份有较大幅度下降；5月起，销售面积、销售额环比上升；6月份，二者上升到报告期内最高值；7月份，销售面积、销售额较6月份有所下降，较4月份仍分别上涨了6%和19%。
需要注意的是，7月份房地产业资金来源及销售面积、销售额较6月份均大幅下降，其原因主要有：第一，政策出台数量大幅下降。第二，推盘量（向客户推荐楼盘的数量）下降。6月份为房地产企业销售统计的时间节点，按照惯例房地产企业会相应增加推盘量，造成7月份可销售资源减少。第三，前期积压需求陆续释放。新冠肺炎疫情严控解除后，大多数前期积压的购房需求已在6月份陆续释放，造成7月份成交热度降低。第四，消费者购房信心下降。多地出现房屋延期交付问题，对消费者购房信心造成了影响。以上情况表明，房地产业的恢复仍存在一定变数，钢铁企业需高度关注。
《中国冶金报》（2022年09月07日07版七版）
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