透视土拍看未来钢需

11月份以来，房地产信贷、债券、股权政策“三支箭”陆续落地，叠加“金融十六条”等稳楼市政策影响，由于地产开发企业长期的缩表，各地方供给土地的意愿比较强烈，土地市场迎来机遇。各项政策不断推出，尤其是疫情防控政策的优化和按揭贷款利率的下调，预计很有可能推动房地产市场需求在2023年初明显复苏。

我们认为在节后房地产企业即将迎来一个难得的机遇，即低廉的土地价格和行将复苏的销售组合。未来6个月是否能在取得股权融资和适当增加杠杆利用，可能是决定企业未来发展前景的关键。

在土拍方面，北京第四批集中供地热度超预期，在刚刚收官的北京四批次集中供地中，地价、现房销售面积双双触顶成交。在业界看来，北京四批次土拍热度一定程度上超出预期，或为土地市场带来新的信号。同时多地推出第五批次集中供地计划，杭州、武汉等地的第四轮集中土拍也收官，无锡更是率先完成第五轮集中土拍，城市之间表现出了不同的特点。11月30日，长沙市国土资源网上交易系统发布《长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》，正式开启长沙市2022年第五批次集中供地，共挂牌13宗国有建设用地。另有南京、武汉、苏州等地也推出了第五批次集中供地计划，部分地区出让地块总金额较高。

值得关注的是，不同于2021年22城步伐统一地“只卖三次地”，今年不仅多地早早宣布将集中供地次数增加至四次，更是有不少诸如无锡的城市已经安排上了五轮土拍。随着房地产政策的放松，我们预估2023年房地产开工将会好于2022年。

随着土拍频率、金额的增加，预计明年将会直接带动新开工率、扩大开工面积，进而直接拉动钢材的需求，对用钢需求而言，新开工与在建是两个重要指标，其中，房地产企业在拿地后需要3个月左右的时间可以逐步转化为新开工阶段，新开工阶段的用钢密度相对较高。当前国家政策在地产的利好重点并不在增加地产新开工，而是通过刺激终端市场购房消费来稳定经济增长的同时，确保房地产企业有足够资金来完成现有项目。而对于明年房地产行业用钢需求而言，新开工有增量预期、在建面积大概率转降为升，可以说地产利好将会提振用钢需求，进一步推升钢材价格。