房地产政策"暖风"频吹预期回暖利多钢材价格

09 06月 2022

2022-06-09 08:27

赵毅

终端需求是第2季度以来影响钢材价格的关键，受新冠肺炎疫情影响，今年国内经济面临较大下行压力，政府稳经济政策频出。5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，强调“扎实推动稳经济各项政策落地见效，保市场主体、保就业民生，确保经济运行在合理区间”。春季一般是房地产市场的销售旺季，有“金三银四”之说，但从实际情况来看，今年春季的房地产需求较差，无论是终端的房屋销售环节，还是工地施工对钢材的需求，都呈现偏弱特征。笔者对房地产市场近些年的演变和当前政策对其的影响做一简要解析。

房地产市场在过去几十年的高速发展中，保持着高负债、高杠杆模式。在十九大报告中，“房子是用来住的，不是用来炒的”成为这些年房地产调控的核心定位。随即“三道红线”（剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1）出台，为粗犷发展的房地产行业按下了“暂停键”。近两年的房地产市场逐渐形成负反馈机制，即房地产销售量下降导致企业资金趋紧，进而造成企业信用评级下调或出现违约事件。而一些头部房地产企业的违约事件加剧了金融机构的“惜贷”，令本就资金流动性偏紧的房地产企业不得不通过降价促销的方式来快速回笼资金，此举进一步增强了购房者的悲观预期。在“买涨不买跌”的心理影响下，购房者的购房行为延迟，致房地产销售量较正常成交量萎缩，最终形成负反馈循环。

2020年，房地产投资占GDP（国内生产总值）的比重为13.9%，仍是国家经济发展的支柱性产业。房地产产业链较长，涉及的上下游相关行业较多，为支持房地产行业稳定、健康发展，自2021年第4季度起，房地产政策“暖风”频吹。2021年9月24日，中国人民银行（下称央行）在召开的2021年第3季度会上针对楼市提出“两个维护”（维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益），这是2009年以来中国人民银行货币政策委员会季度例会上首次提及房地产市场。恒大暴雷后，2021年12月3日，央行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会相继发声，强调短期个别房地产企业出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能，将重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大对保障性租赁住房的支持力度，支持房地产企业在合理范围内正常融资。央行宣布降准后，2021年12月6日，中央政治局会议提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环。今年5月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，一年期LPR维持3.70%不变；五年期LPR从此前的4.6%下调至4.45%。此前首套房贷利率已下降至4.4%，加之本次五年期LPR下调15个基点，首套房贷利率已低至4.25%，创近10年来的利率水平低点。各地方政府也推出了更加“接地气”的政策，主要从购房权利和货币政策两方面展开。购房权利主要包括放松限购限贷和落户政策，货币政策则在信贷环节予以宽松。同时，更多地方政府正尝试将“稳楼市”与人口政策挂钩，如一定程度上鼓励生育，吸引人才落户、就业等。今年初以来，已有超过60个城市出台“稳楼市”政策。

目前的市场环境与之前已有较大不同：一是房价经过数轮上涨后，当前水平较高，市场整体的购买能力下降，影响了购房者在其他方面的消费能力；二是房地产企业此前的高杠杆扩张模式（拿地—开工—预售—再拿地）对金融市场的稳定带来隐患；三是人口出生率下降，《中国统计年鉴2021》显示，2020年全国人口出生率为0.852%，创43年来新低。在“房住不炒”的定调下，政府希望房屋回归其居住属性，减少其投资属性。政府希望通过“三道红线”为房地产企业去杠杆，鼓励合法合规企业稳健经营，适度淘汰不合规或扛风险能力弱的企业，以降低房地产行业的金融风险。因此，自2021年第4季度起，房地产边际政策放松表现得更加克制，未推出大幅度的房地产刺激方案，以监管层定调，各地方政府因城施策为主，为配合经济复苏而针对房地产市场展开的“收与放”都留出了足够的弹性空间。

笔者认为，房地产市场的顶峰已过，未来的房地产大周期以逐步回落为主。在此过程中，政策将以微调和常调的方式减轻房地产市场的下行压力并减缓其对经济的冲击，但大概率不会出台彻底扭转形势的房地产刺激政策，年内或以偏宽松的信贷环境和限购政策来提振经济。作为建筑钢材最重要的下游行业，房地产行业大周期下行将对钢材需求造成实质性影响，只是这个周期较长，钢材价格在不同阶段受不同因素影响，不会出现一蹴而就的下跌，房地产行业降温对钢材的压力将长期存在，年内或更多表现为房地产环境回暖对钢材价格的提振，而该提振在房地产施工与销售环节有所区别。一方面，随着疫情好转，上海市解封，不排除房地产销售量在秋季进一步上升的可能；另一方面，夏季全国大范围高温多雨，尤其是南方的梅雨季节会影响工地的施工进度，从而影响钢材需求，该情况或在夏末秋初好转。因此，今年下半年，房地产市场对钢材价格的影响将稳中偏多。