三季度北京甲级写字楼需求有所恢复,但租金仍持续承压

随着经济形势好转，北京甲级写字楼今年三季度需求有所恢复，净吸纳量连续两个季度为负之后，在三季度实现转正。

据高力国际最新数据，今年三季度北京甲级写字楼净吸纳量大幅回升至16.8万平方米，预计全年净吸纳量11.8万平方米。

“净吸纳量大幅回升主要由新项目预租去化所致，三季度入市的新项目预租去化就达到16.9万平方米，其中央国企是新增供应预租去化重要的需求来源，去化占比达81%。”高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示。

高力国际披露的数据显示，第三季度北京甲级办公楼市场新项目集中入市，合计超过44万平方米（不包含非市场化的自用楼宇及大宗买卖交易楼宇），占全年新入市甲级写字楼总量的66%。

可以说，三季度的净吸纳量是新项目在入市前一年左右的时间内陆续预租贡献所得，而大部分存量项目的去化难度依然较大。

“仅看存量项目净吸纳量的表现，市场需求呈现逐步改善的趋势。虽然存量项目空置面积仍未实现全部去化，但相较于过去两个季度的水平，三季度存量项目净吸纳量的表现，说明需求确实在触底恢复过程中。”陆明称。

租金方面，北京甲级写字楼租金已经连续多个月下降。2023年三季度，北京甲级写字楼净有效月租金持续下降至309.9元/平方米，环比降幅为2.3%。

“需求不足的问题可能会长期困扰办公楼市场，如果需求不足，北京办公楼市场或将无法避免租金持续下移，甲级市场平均净有效租金重回‘2’时代或许只是时间问题。”陆明表示。

据了解，过去三年北京办公楼市场租赁成交中，中资企业的租赁交易量约占九成，是办公楼市场需求来源的中流砥柱。其中，约27%的企业也具有央国企背景，超过50%的民企租赁成交来自于互联网科技行业。

陆明预计，四季度北京甲级写字楼市场净吸纳量有望回正，全年净吸纳量预估在10-15万平方米。然而，由于市场依然处于供大于求的状态，空置率或继续上升。

“由于前期经济高速发展，带来写字楼阶段性超量供应，让商办市场短期承压。”中海商业商办资产管理部高级总监李雪瑞在睿和智库举办的不动产创新峰会上说道。

其进一步表示，如果将时间视线拉长来看，写字楼供需失衡的问题，可以通过更长的时间，让商办行业找到新的供需平衡点。