6月30日，万科召开2022年度股东大会。
会上，有投资者向万科董事会主席郁亮提问，“作为最先提出‘活下去’的房企，您认为未来三年这个行业能好起来吗？未来三年万科会成为为数不多穿越新一轮房地产周期的企业？”
对此，郁亮指出，当前房地产行业正处于新旧模式的转换阶段，过去三年恰好也是对应着新旧模式转换承上启下的阶段。
“所谓承上指的是我们今天需要着手解决旧模式下存在的问题，尽管万科比较早意识到行业高速增长不可持续，但惭愧的是我们虽然认知比较到位、比较早，但行动上仍没有完全摆脱惯性，出现了一些比如说投资上有些冒进，产品操盘离散度较大的问题。”郁亮称。
郁亮表示，行业在新旧模式转换过程中需要探索新模式、寻找新出路，“在旧模式下，基本上靠拿地和融资，但在新发展模式下，如果还只是靠这两招，可能会出现买越多地错误越多、融资越多有可能越不安全的情况。”
郁亮透露，当前万科会持续做三件事情，首先要提高开发业务管理水平；其次是提升经营服务竞争力，扩大发展空间，提升回报率，培育更多优良资产；第三件事是保持财务稳健、行业领先的信用评级。
就上述考虑，虽然万科在有针对性的解决问题，但郁亮认为，万科想要脱胎换骨恐怕仍需要较长时间，“目前市场环境下要消化过去的问题，可能比预想时间要长，转型同时会经历一些阵痛，经营服务业务的收入要占到主流也需要相当长时间。”
股东会上，谈及万科对目前市场形势、经营压力和未来判断时，万科总裁祝九胜表示，“短期有压力、努力有成效、长期有信心”。
短期压力方面，祝九胜称，“第一方面，过往两年，特别是2022年市场变化的严峻性，超出我们当时的预期，导致公司无论在销售额还是毛利率方面都出现下降态势；第二方面，2023年年初市场有所恢复，特别是3月份给大家感觉很好，信心有所提振，但往后看4、5、6月份的数据，市场还是有一些不确定性因素，怎么应对好，这是来自市场的压力。第三方面，开发业务和经营性业务能力的提升，转化为结算利润，时间上会有所滞后。”
对于当前市场，郁亮也表示，实际情况比今年3月预期要差一些，短期信心还需要进一步重建。
“目前市场短期确实有压力，合理需求没得到释放，成交也没有达到合理的水平。比如4月份一、二线新房成交环比下降26%，5月份又下降2%。6月份从先行指标来看，一手房来访量下降7%左右，二手房带看量下降10%左右，这些先行指标告诉我们6月份的市场表现也不容乐观。”郁亮称。
虽然存在压力，但郁亮在会上仍表示，长期需求基础依然存在，房地产行业从“有没有”走向“好不好”的阶段，之前主要是解决“有没有”的问题，未来，“好不好”还有巨大的潜力，大家对美好生活的需求还没有完全满足。
郁亮进一步指出，从购买力来看，到5月底居民部门的存款增加到接近130万亿的规模，去年底增加了9.2万亿，比去年同期还多增了1.4万亿。
“我们观察另一个指标，居民部门总储蓄对利息保障倍数，即居民部门用可支配收入扣掉消费之后的剩余部分能够覆盖多少利息，这是衡量购买力以及衡量市场安全度的，现在来看这个指标远远高于安全边界。”郁亮称。
郁亮表示，如果需求仍在，短期的市场表现显现的是市场短期预期的问题，短期的预期与市场氛围很多时候可能是由外部因素造成的，那么修复市场预期和市场氛围需还要一点时间。
“随着这些外部因素趋于稳定，相信房地产市场也一定能恢复，会修复到合理的成交水平。所以我基本还是没改变之前的看法，我们的行业下有保底线，上有天花板，还处在缓慢复苏过程中，只不过比我3个月前预想的时间更长一点、压力更大一点。”
值得一提的是，看好长期走势背景下，今年1-5月，万科拿地金额为453.8亿元，拿地强度达到了27%，这两项数据都高于去年同期。
就拿地策略的问题，万科首席运营官刘肖在会上称，“今年内部特别强调两个关键词，一是特别好的项目，另一个是精准投资。”
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