2024年4月30日，中共中央政治局召开会议，宣布将持续防范化解重点领域风险，压实地方政府、房地产企业、金融机构责任，确保房屋交付工作的有效进行，并保障购房者的合法权益。政策措施将结合房地产市场供求关系的新变化以及人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策，以构建房地产发展新模式，推进房地产高质量发展。
在此基础上，西安市与杭州市等新一线城市于5月9日宣布全面取消住房限购政策，助力市场活跃。目前，除了一线城市及海南省、天津市外，多数地区的限购政策已放宽或取消。为了进一步消化存量房产，地方陆续推出“以旧换新”政策，促进市场信心，并稳定房地产市场。
然而，根据2024年第一季度数据，我国商品房销售额同比下降27.6%，延续之前颓势。同时，商品房待售面积累计同比在2018年3月触底后，呈现上涨趋势，住房库存保持历史高位。尽管如此，二手房市场表现略优于新房，且当前人们购房偏好更倾向于二手房，主要由现房优势和价格优势所决定。
政府为化解房地产问题，将重点解决开发商手中存量房产的库存问题，缓解现金流压力，进一步推进“保交楼”工程。在此背景下，预计政府将持续出台相关政策，重点观测新建商品住宅库存去化周期的变化。当前，市场购买力的释放有望通过开放限购、限价等政策实现，引导购房者预期，改善房价预期，并促进二手房去化周期的下降，进而带动一手房销售回温。
若房地产市场回归正轨，房地产企业和地产后周期板块将显著受益。考虑到房地产开发上市公司市净率普遍较低，政府直接购置房产将直接利好房地产开发企业，助力PB端的修复。此外，二手房成交面积的恢复将成为市场回暖的重要信号，相关板块如装修装饰II及家电零部件II仍具有投资潜力。
【风险提示】：房地产政策落地、二手房成交恢复、商品房库存去化速度及政策持续性或不及预期，股市波动等风险需投资者关注。
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