针对3月11日即将到期的美元债VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247），万科最近给出了最新回应。公司表示所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。目前万科基本面如何、偿债压力疏解路径何解，房地产新政策导向下房企面临的债务压力情况怎样，皆成为市场关注所在。不少卖方进行了最新研究与解读。
东方证券研究团队，可以看到，房地产行业销售规模整体收缩，但万科销售保持韧性。数据显示，2023年全年以及2024年初始，房地产整体销售规模收缩明显，从2023年克尔瑞百强房企销售金额来看，百强同比下跌17.7%、前五房企下跌11.8%，而万科的合同销售额同比下滑9.8%。2024年1-2月万科合同销售额同比下降41.7%，而百强销售额跌幅过半。在行业下行期万科销售端不可避免承压，但万科降幅小于行业以及头部房企，体现其较强韧性。
此外，东吴证券认为，万科拥有较大体量的经营性资产，可通过资产处置、发行REITS、经营性物业贷款缓解现金流紧张。具体表现在两方面，
一是近期万科积极处置经营性资产，包括出售悦庄、七宝商业广场、深圳高新投6.16%的股权等，直接快速回笼资金以应对2024年偿债工作。
二是除了直接出售资产，万科积极推进以REITS为代表的不动产长期股权投资，为其经营性物业开拓资产增值变现路径。万科第一只公募REITS中金印力于2023年11月正式获批，成为首批消费基础设施REITS之一；其后，万科仓储物流也走上了REITS的道路，3月1日华夏万纬REITS正式进入发行阶段。
其中，11月26日，中金印力消费REIT获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs之一，开源证券研究团队称，如成功发行，将有助于盘活印力集团商业不动产存量项目，打通公司重资产商业的退出路径。
目前来看，2024年1月央行等印发通知，表示经营性物业贷款可用于偿还房企的公开债。对于万科等持有较大体量非房开资产的房企来说，该政策有利于优化债务结构、有效降低公开债违约风险。
另一组数据显示，2023年全年，万科拿地金额830亿元，同比减少10.1%，拿地面积569万方，同比减少17.7%，整体降幅较2022年大幅收窄。国泰君安研究团队提到，2023年万科土地投资强度保持2022年一样的水平22%，但公司拿地均价14573元/O较2022年提升9.3%，证明公司在积极换仓，聚焦高能级核心城市。
受访人士称，房地产融资协调机制加速落地，以项目为载体稳资金链、稳建设，这对房地产行业产生深远影响。东方证券研究团队认为，在目前房地产行业困难时期，万科持有的经营性资产融资空间较大，短期内标债风险较低。
具体来看，近期，我国多个城市加快了房地产融资协调机制的构建步伐，以解决当前房企面临的债务压力问题。据不完全统计，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。
在东方证券研究团队看来，上述有利于资产优质、合规经营的项目及时获得融资支持，推进建设、按期交付。随着项目资金逐渐落位，预计能够对房地产行业进一步托底。
回到二级市场，近日，万科债务风波引发市场动荡，万科多只债券价格明显下跌，尤其是在A股和港股在3月4日出现较大跌幅。市场有传闻称万科管理层赴北京与以包括新华资产在内的保险公司为主的贷款类机构进行谈判，以将部分即将到期的非标债务延期。随后，新华资产在其官微发布澄清公告称：
“近期，公司关注到有关我公司与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与我公司保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司，我公司对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。”
不难发现，对于持续陷入深入调整的房地产行业来说，债务到期偿还将继续引起市场关注。在境外债券方面，万科今年共有3只美元债面临到期。今年年初，万科与金融机构交流的会议纪要曾显示，万科将通过自有资金、境外主体分红回购以及银团贷款来偿还上述美元债。
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